Дальнейшие перспективы долевого строительства
Как уже отмечено выше, с июля 2019 года все застройщики должны будут работать через эскроу-счета, что фактически означает запрет на «классическое» долевое строительство. Поскольку при новых правилах ожидается значительный рост цен на жилье в новостройках, ожидается, что застройщики будут привлекать как можно больше средств дольщиков по обычным договорам долевого участия, пока это допускается.
В Правительстве и Государственной Думе однозначно высказываются за переход от долевого строительства к принятым в зарубежной практике инструментам – ипотечному кредитованию и кредитованию застройщиков. К сожалению, хоть конъюнктура финансового рынка и стабилизировалась за последние годы, стоимость кредитов все еще высокая. Учитывая, что процентная ставка по кредитам для бизнеса, по оценкам экспертов, составляет около 13%, разница между стоимостью квартиры «на стадии котлована» и в сданном в эксплуатацию доме составляет 15-25%. При условии фактического запрета долевого участия в строительстве рост цен, по оценкам участников рынка, может составить до 30%.
Наиболее ожидаемые последствия принятия поправок к 214-ФЗ – уход с рынка небольших застройщиков из-за сложностей с привлечением заемных средств, и, как результат – рост цен из-за снижения предложения на рынке.
Нормы, которые действуют с 2018 года, также негативно повлияют на рынок – не все застройщики соответствуют требованиям, введенные взносы в Фонд защиты прав граждан (включена в реестр СМИ, выполняющих функции иностранного агента) -участников долевого строительства по факту будут переноситься на покупателей жилья, а усиленный банковский контроль может привести к несоблюдению сроков.
Несмотря на негативные прогнозы участников строительного рынка, не стоит исключать того, что сроки обязательного перехода на эскроу-счета будут сдвинуты, если рынок окажется не готов к ним. Могут быть учтены и интересы государства, ведь возможное снижение объемов строительства повлечет усугубление жилищной проблемы в стране.
Таким образом, принятые поправки к законодательству в сфере долевого строительства значительно улучшат защиту прав дольщиков, но это неизбежно приведет к росту цен на жилье.
Раскрытие информации, достоверность и актуальность сведений
Ряд изменений коснулся и документации — расширился список документов, которые должны быть опубликованы на сайте застройщика (или сайте строящегося объекта). Помимо разрешительной документации и документов, подтверждающих право на использование участка, обязательной публикации подлежит:
заключение аудитора по предпринимательской деятельности застройщика (за последний год);
договор поручительства с учредителями компании-застройщика;
заключение уполномоченного органа исполнительной власти;
форма договора (ДДУ), предлагаемая застройщиком.
Кроме того, на сайте застройщика должны будут публиковаться регулярные фотоотчеты о строительстве объекта. Введена ответственность за достоверность и актуальность опубликованной информации.
Единый государственный реестр застройщиков
Невероятно, но факт
Планируется создать информационный ресурс, на котором дольщики (скорее — потенциальные клиенты застройщиков) могут получить определенный набор важных сведений о той или иной строительной, девелоперской компании. Предполагается введение оценки надежности застройщика по неким критериям (которые пока еще не определены).
Далее в дополнениях сказано о создании единого реестра застройщиков, этот реестр будет контролировать государство.
Сложно сказать, насколько эта мера позволит дольщикам упростить выбор, и, уж тем более, не понятно, может ли этот реестр что-либо гарантировать.
Например, как быть в том случае, если застройщик, который позиционировался в пределах информационного ресурса (государственного), как вполне надежный, вдруг обанкротится?
Кто будет нести ответственность за неправильную оценку, и в какой форме эта ответственность будет выражаться?
Создание компенсационного фонда
Президент распорядился, чтобы общая концепция создания Фонда помощи дольщикам, из которого будут выделяться средства на выплаты, и сам компенсационный фонд для дольщиков, пострадавших от действий застройщиков, были сформированы до 1 декабря 2016 года, но чиновники тогда не успели с документами. Начало формирования фонда было отложено на 1 января 2018 года.
Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ было установлено, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих деньги дольщиков.
Что предлагают чиновники?
Кроме того, Федеральный закон, ввел уголовную ответственность за нарушения требований российского законодательства о долевом строительстве жилых помещений. Проектом документа предусмотрено, что с 1 января 2018 года все застройщики, привлекающие средства участников долевого строительства, должны будут делать обязательные отчисления в Фонд единого института развития в отношении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Взносы придется платить только за те договоры участия в долевом строительстве с первым участником, государственая регистрация которых осуществляется после 1 января 2018 года. Средства из фонда пойдут на завершение строительства объекта и возмещение реального ущерба дольщикам.
Размер отчислений будет составлять 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. Уплату взносов застройщик должен будет осуществить единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевки. Среди экспертов есть опасения, что после создания Фонда, застройщики поднимут стоимость квартир из-за дополнительных расходов. Именно с этим может быть связан совет Президента об ипотеке. Напомним, глава государства посоветовал гражданам брать квартиры в ипотеку сейчас, не дожидаясь понижения процентных ставок. Ведь если квартиры существенно вырастут в цене, получить существенную выгоду от 0,5-1% в год по кредиту уже не получится.
Уставной капитал – «голодранцам» не место на рынке
Лейтмотивом серии поправок стала необходимость ограничить доступ к долевому строительству финансово неустойчивых компаний.
С этого года застройщик, который планирует возводить жилую недвижимость с привлечением средств по ДДУ (Договор Долевого Участия) обязан иметь уставной капитал, составляющий порядка 4% от совокупной стоимости всех объектов, которые им возводятся.
С одной стороны, поправка действительно исключает участие застройщиков, у которых нет собственных фондов, однако внедрение этой меры автоматически означает, что на рынке останутся преимущественно крупные компании, которые и будут диктовать условия. В данный момент подавляющее большинство застройщиков (порядка 90%) не имеют собственных средств, исключение составляют лишь некоторые девелоперские компании, которые работают на рынке уже более десятка лет.
С другой стороны, поправка не дает понимания относительно того, как и в каком виде должен быть сформирован уставной фонд. Обязательно ли это будут средства на счете в банке или это может быть какое-либо имущество, строительная техника? Может ли застройщик распоряжаться капиталом уставного фонда? Если да – то этот капитал может быть реализован и незадолго до процедуры банкротства…
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.
Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).
Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.
Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.
Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.
В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:
- четко определены требования к застройщику;
- определены обязательные условия договора долевого участия;
- формализованы все права и обязанности сторон;
- введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
- определены положения государственного контроля долевого строительства.
После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).
(данные: Росреестр)
Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2017 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.
Преимущества и возможные риски долевого строительства
С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.
Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:
Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка
Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф
Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.
В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.
При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:
все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев
Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.
Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.
Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.
«Два фонда, цель одна — решить проблему дольщиков»
Иван Александрович, как работал возглавляемый вами фонд в 2019 году, какие изменения произошли за прошедшие месяцы и как они коснулись простых дольщиков?
Добрый день. Вначале отмечу, что в Татарстане сейчас действуют не один, а два фонда, которые имеют разные механизмы работы, но одну общую цель — решить проблему обманутых дольщиков. Первый фонд был создан по указу Президента РТ в 2018 году и он отвечает за достройку объектов через предоставление земельных участков и внебюджетных средств. Это была собственная идея Татарстана, наше «ноу-хау», которое впоследствии стало распространяться на другие регионы. Этот тренд заметили и в Москве.
После визита в Татарстан Президента РФ Владимира Путина в феврале этого года на заседании Госсовета РФ было принято решение о том, что проблему обманутых дольщиков нужно решать именно через региональные фонды. В июле были внесены изменения в Закон о долевом участии в строительстве и появилась норма о том, что каждый субъект может создавать свой собственный фонд, который будет достраивать объект за фактически бюджетные средства. Но дело в том, что фонды, которые создаются по этому закону, обладают очень узкой компетенцией, что не оставляет пространства для альтернативных мер поддержки. К сожалению, объединить разные механизмы достройки в рамках одного фонда было невозможно, поэтому было принято решение создать второй фонд, который будет работать через новый механизм.
В свое время при организации ДОМ.РФ был создан Федеральный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который в настоящее время в рамках нового механизма аккумулирует средства федерального бюджета и бюджетов субъектов и перераспределяет их в региональные фонды в целях достройки проблемных объектов. В следующем году Татарстан планирует получить порядка 5,2 млрд рублей на достройку четырех сложных объектов.
Как появилась идея о создании второго фонда?
Идея проста — было решено использовать все доступные механизмы для восстановления прав обманутых дольщиков. По ряду объектов у нас применяется старый механизм, по другим будем применять новые правила. Главное — достичь цели и решить проблему обманутых дольщиков в Республике Татарстан. Люди ждут от нас именно этого.
Если говорить о цифрах, то в 2019 году у нас в планах было довести до сдачи 10 проблемных объектов. Из них уже сданы 7 объектов для более чем 500 дольщиков, еще на трех завершены строительно-монтажные работы. Надеемся, что до конца года они получат акт ввода в эксплуатацию и в скором времени дольщики смогут вселиться в свои квартиры.
В начале декабря текущего года рамках деятельности нового фонда, созданного буквально в конце октября, подписано соглашение о софинансировании между РТ и федеральным фондом. Был определен размер финансирования — 5,2 млрд рублей, которые будут направлены на достройку четырех казанских объектов. Это самый старый долгострой республики — д. 57 по ул. Достоевского, который строится более 16 лет, а также три объекта ЖК «МЧС» — № 2, № 3 и № 4. Скорее всего, это будут одни из самых «дорогих» домов. Дома № 3 и № 4 находятся на уровне свай, общая площадь жилых и нежилых помещений — по 60 тыс. кв. м на каждый дом. Отрадно, что смогли найти поддержку федерального центра и будем достраивать эти объекты через новый механизм.
Вы упомянули о 5,2 млрд рублей. Что это за средства, какова в них доля республики?
Это сумма, определенная федеральным центром для финансирования четырех проблемных объектов. Они провели соответствующую оценку и дали заключение. В этой сумме присутствует и наша доля: Татарстан вносит чуть более 2 млрд рублей. Остальное дает федеральный центр. Эти 5,2 млрд рублей будут направлены в наш второй фонд.
Новая гарантия для дольщиков — это эскроу-счет
Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счет. Раньше деньги перенаправлялись на счет застройщика.
Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.
В новую редакцию фз 214 будут включены сведения о специальном счете, который станет обязательным для участия в строительстве.
Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.
Акт приема работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.
ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счет не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности
Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.
Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Функции компенсационного фонда:
- Контроль за выплатами от застройщиков.
- Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
- Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
- Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.
Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.
Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.
Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.
Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступила в законную силу.
Как защищены права участника долевого строительства?
Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.
Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.
Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами:
- возврат гражданам-дольщикам внесенных ими средств;
- завершение строительства объекта за счет средств Фонда.
Решение о том, какой способ выбрать, принимается на общем собрании участников долевого строительства.
До создания Фонда защита прав дольщиков реализовалось через поручительство банков или через механизм страхования. Однако при таких вариантах не была возможна достройка объектов после банкротства застройщиков, поэтому был принят соответствующий закон о Фонде. При этом договоры, заключенные до 2017 года, находятся под защитой страховых компаний.
Кроме определенных законом способов защиты прав дольщиков, рекомендуется придерживаться таких правил:
- вкладывать деньги только на основании договора долевого участия, составленного в соответствии с законом 214-ФЗ (остальные виды договоров не имеют таких гарантий);
- перед подписанием договора внимательно ознакомиться с его содержанием, проконсультироваться с юристом по непонятным пунктам. Также можно поискать информацию о застройщике в интернете;
- проверять, не продана ли квартира другому лицу. Информацию можно получить в Росреестре;
- отдать предпочтение по возможности крупному застройщику. При возникновении проблем с завершением строительства государство не сможет остаться в стороне, если пострадает большое число дольщиков (как показал прецедент СУ-155).
Таким образом, основные рекомендации – внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, удостовериться в его соответствии всем нормам законодательства.
