Стоит ли опасаться обвала рынка аренды жилья из-за пандемии

На годы вперёд

Любопытно, что за время пандемии в России заметно увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита. Так, если ещё с марта по апрель 2020-го на фоне временного введения карантинных мер показатель опускался с 2,59 до 2,37 млн рублей, то в последующий месяцы значение стало непрерывно расти и в апреле 2021-го превысило 3 млн рублей — впервые за всё время наблюдений. Такие данные приводит Национальное бюро кредитных историй (НКБИ).

«Большинство объектов покупалось в ипотеку с первоначальным взносом менее 40—50%. На фоне низких ставок активизировались также те, кто уже имел недвижимость, но собирался улучшить жилищные условия. Кроме того, значимую популярность получили альтернативные сделки, когда покупатель продаёт своё жильё, берёт в кредит недостающую сумму и покупает квартиру большей площади», — объяснил Пётр Гусятников.

«Рекордно низкие ставки по ипотеке позволили многим ипотечным заёмщикам варьировать срок кредита, чтобы получился наиболее комфортный ежемесячный платёж. Фактический срок, за который заёмщики погашают ипотеку, существенно меньше официальных данных, но подчеркну, что у заёмщика есть выбор — гасить ипотеку досрочно или вносить плановый платёж», — добавил Михаил Гольдберг.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Обвал курса лиры подогревает спрос на турецкую недвижимость

Продажи турецкой недвижимости иностранцам подскочили почти на 50% в ноябре 2021, достигнув рекордного уровня (см. более подробную статистику ниже), что принесло стране огромные деньги в зарубежной валюте. Главная причина — падение курса лиры, сделавшее покупку турецкой недвижимости значительно более выгодной для иностранцев, оплачивающих сделки инвалютой.

Местные покупатели не отстают, рассматривая жилье как средство защиты от безудержной инфляции. Снижение ставок по ипотечным кредитам государственных банков также оказывает позитивное влияние на внутренний спрос.

В понедельник 13 декабря 2021 лира упала до рекордного минимума в 14,99 по отношению к американскому доллару, снизившись практически вдвое за 12-месячный период. Уже на следующий день лира немного отыграла позиции, достигнув уровня в 14,4 за доллар. Но данный результат все еще более чем на 40% ниже относительно курса на начало сентября 2021.

Президент Турции Эрдоган поддержал агрессивное снижение ключевой процентной ставки в рамках новой экономической стратегии, акцентирующей внимание на наращивании экспорта и кредитовании. Президент принял данное решение, несмотря на резкий рост инфляции и активную критику со стороны экономистов и оппозиционных законодателей

Ключевая процентная ставка за последний квартал упала примерно на 400 базисных пунктов до 15%, и аналитики ожидают нового снижения на ближайшем заседании Центробанка.

Большинство рядовых экономистов рекомендуют повышать процентные ставки при высокой инфляции. Президент Эрдоган выступает против повышения и утверждает, что подобные действия вызывают инфляцию. Глава государства несколько раз «перетасовывал» руководство Центробанка, пытаясь найти чиновников, согласных с его экономическим видением.

В конечном итоге национальная валюта Турции оказалась одной из слабейших в мире в 2021. Действия властей также привели к снижению кредитного рейтинга страны аналитиками консалтинговой компании Standard & Poor’s.

Свежая статистика спроса иностранцев на турецкую недвижимость

Но падение валюты оказалось благом для рынка жилья. По данным Национального статистического института Турции (Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığı; TÜİK), продажи турецкой недвижимости жилого назначения иностранцам достигли рекордного месячного уровня в ноябре 2021, причем продажи за 11-месячный период с начала года и вовсе достигли наиболее высокого уровня за всю историю наблюдений.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

Ноябрьский рекорд

Согласно подсчетам экспертов TÜİK, продажи иностранным покупателям в прошлом месяце подскочили на 48,4% относительно аналогичного прошлогоднего периода. 7 363 проданных иностранцам объекта турецкой недвижимости в ноябре 2021 — наиболее высокий месячный результат с момента начала сбора данных в 2013! Цифра превысила предыдущий рекорд (6 630 проданных объектов), установленный в сентябре 2021.

Основную часть иностранных покупателей составили граждане Ирана. Далее следуют иракцы и россияне, включая многочисленных претендентов на получение паспорта и гражданства Турции через инвестиции.

Продажи турецкой недвижимости иностранцам оставались на высоком уровне в течение всего отчетного периода, увеличившись на 39,4% за первые 11 месяцев 2021 в годовом исчислении и достигнув отметки в 50 735 единиц. Продажи впервые превысили порог в 50 000 еще до конца года.

Эксперты прогнозируют 57 000 сделок с участием покупателей-иностранцев к концу 2021, что станет абсолютным рекордом. Предыдущий годовой рекорд оказался установлен в 2019, когда за 12-месячный период иностранцы купили 45 483 объекта турецкой недвижимости.

Согласно оценкам экспертов Ассоциации по продвижению турецкой недвижимости за рубежом (Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği; GİGDER), приток иностранной валюты в экономику Турции за счет продажи жилья иностранным покупателям за 11 месяцев 2021 составил около 8,5 миллиарда $ . Показатель, зафиксированный за период с января по ноябрь включительно, превысил сделанный ранее годовой прогноз в 7,5 млрд $. Аналитики ожидают, что к концу 2021 удастся достичь отметки в 10 миллиардов $.

Согласно расчетам GİGDER, иностранцы тратили в среднем более 196 тыс. $ на закрытие одной сделки с турецкой недвижимостью в период с июля по сентябрь 2021, что несколько ниже порога в размере 250 000 $, установленного для участников программы экономического гражданства Турции. Однако правила программы не запрещаются кандидату покупать несколько активов, доводя общую сумму инвестиций до порогового значения.

Популярные локации и география спроса

Наиболее популярным местом среди иностранцев, желающих купить турецкую недвижимость, в ноябре 2021 оказался Стамбул, где зарубежные инвесторы купили 2 922 коттеджа / квартиры. Далее следуют южный курорт Анталия и столица Анкара. Причем продажи жилья в Анталии иностранцам впервые превысили порог в 10 000 единиц за 11-месячный период, достигнув уровня 10 557 закрытых сделок.

Иранцы оказались наиболее активными покупателями в период с января по ноябрь, закрыв 8 594 сделки. Далее следовали иракцы и русские с 7 622 и 4 494 сделками, соответственно. Афганцы купили 2 508 объектов, а немцы и американцы — 2062 и 1265, соответственно.

Общее количество продаж местным и иностранным покупателям в ноябре 2021 выросло на целых 59% относительно аналогичного прошлогоднего периода, достигнув отметки в 178 814 сделок. Но за 11-месячный период общее число продаж фактически упало на 9,2% в годовом исчислении до 1,26 миллиона единиц.

Официальные данные дополнительно показали, что в ноябре 2021 продажи с использованием ипотечных кредитов выросли на 61% в годовом исчислении, достигнув 39 366 сделок (22% от общего числа сделок с ипотекой за 11-месячный период). Все те же дешевые ипотечные кредиты привели к росту общих продаж на 11,2% в годовом исчислении в 2020, когда удалось закрыть почти 1,5 миллиона сделок.

Иностранцы приобрели около 40 812 объектов недвижимости в течение 2020 (на 10,3% меньше относительно 45 483 объектов, проданных зарубежным инвесторам в 2019). Данный спад является достаточно скромным, учитывая введение жестких ограничений на трансграничные перемещения, связанных с пандемией.

Что подорожает после пандемии

Путешествия

По мнению представителей туриндустрии, текущий год уже сейчас можно объявить провальным: рынок просел на 80-90%, и такие убытки невозможно возместить за короткое время. Что касается 2021 года, то, как отмечает директор компании по индивидуальным турам «Туроператор Финам» Виктор Мархотин, россиянам нужно готовиться к резкому подорожанию путешествий. Это связано с тем, что отдыхающие, опасаясь рисковать деньгами, отказываются от заблаговременного бронирования туров. Такое поведение потребителей грозит операторам потерей значительной части дохода, вследствие чего они будут вынуждены увеличить стоимость услуг.

Мархотин считает, что в ближайшие полгода туризм будет доступен только обеспеченным людям, которые смогут свободно выделить 100-200 тыс. рублей на поездку за границу или российские курорты. По его прогнозу, восстановление рынка произойдет не ранее лета 2021 года, когда объем поездок увеличится на 40-50%.

Продукты питания

В сфере продуктов питания повышение цен в первую очередь коснется импортных товаров. По мнению директора «Руспродсоюза» Дмитрия Вострикова, в магазинах на 15-20% подорожают чай, кофе, какао, орехи, цитрусовые, бананы и экзотические фрукты. Это связано с тем, что перечисленные товары в основном поступают к нам из-за рубежа, а их стоимость растет пропорционально курсу доллара. Кроме того, возможны перебои с говядиной, свининой и замороженной рыбой, чья доля импорта на российском рынке составляет от 15% до 35%. Также на 10-15% могут увеличиться цены на некоторые хлебобулочные и макаронные изделия. Как отмечает вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут, рост связан с подорожанием транспортировки зерна и муки. Впрочем, крупные торговые сети сообщили, что откажутся от наценки на социально значимые товары, к которым в том числе относится хлеб.

Лекарства

По мнению экспертов, в ближайшее время в России резко (до 30%) возрастет стоимость фармацевтической продукции, поскольку значительная доля препаратов либо импортируется, либо изготавливается из зарубежных субстанций. Президент «Лиги защитников пациентов» Александр Саверский утверждает, что из-за подорожания сырья фармкомпании не смогут придерживаться прошлых цен. На помощь покупателям может прийти правительство РФ, если чиновники компенсируют производителям часть затрат, однако, по словам эксперта, в нашей стране такой механизм не разработан. В данной ситуации россиянам остается закупаться препаратами впрок.

В еще более трудном положении могут оказаться граждане, которым требуются жизненно необходимые лекарственные препараты, утверждаемые правительством. Производители не имеют права повышать на них цену, поэтому, отмечает Саверский, эти товары могут вовсе исчезнуть из продажи, поскольку компании не станут работать себе в убыток.

Автомобили

В апреле 2020 года российский авторынок упал на 72%, в связи с чем большинство дилеров заявили о пересмотре стоимости машин. Директор аналитического агентства «Автостат» Сергей Целиков предполагает, что рост цен составит около 10% при условии, что курс валют будет колебаться на уровне 72-73 рублей за $1. При этом повышение будет постепенным: сначала дилеры отменят акции и скидки, а уже затем скорректируют прайс-листы. Эксперты считают, что во многом ситуация будет зависеть от кредитоспособности жителей каждого региона, а также от устойчивости посредников: компании с хорошей клиентской базой, не обремененные банковскими долгами, смогут на полгода «заморозить» стоимость транспортных средств.

Бытовая техника и электроника

На текущий момент российские ритейлеры стараются сохранять цены в разумных пределах, однако, как отмечают аналитики, силы торговых сетей на исходе. Заместитель руководителя информационно-аналитического центра «Альпари» Наталья Мильчакова предрекает рост стоимости бытовой техники (стиральные машины, микроволновые печи, кухонная утварь) и электроники (смартфоны, компьютеры, игровые приставки) на 20-30%. Причина кроется в том, что наша страна сильно зависит от импорта, который, к примеру, на рынке смартфонов составляет 90%. По ее мнению, потребители ощутят подорожание во втором полугодии, поскольку сейчас на складах хранится достаточное количество товаров. Аналогичной позиции придерживается аналитик Mobile Research Group Эльдар Муртазин: он считает, что после полного снятия ограничительных мер стоимость бытовой техники увеличится в течение одного месяца.

Что будет дальше — после пандемии?

С наступлением полной отмены карантинных мер в мире и снижением уровня заболеваний в тех странах, которые карантин не вводили, мы не увидим полноценного возврата к рынку, существовавшему до пандемии. Сейчас пока нет данных о снижении спроса на недвижимость, однако, исходя из моего опыта, я бы предположил, что и в мире в целом, и в Беларуси в частности стоит ожидать снижения спроса на офисную недвижимость на 20−30%, а также аналогичного падения в ритейл-секторе. Что, соответственно, приведет к ощутимому снижению арендных ставок.

Поскольку речь идет об уникальной общемировой проблеме, опыта взаимодействия с которой раньше ни у кого не было, я бы посоветовал бизнесу не  принимать поспешных решений. Нужно посмотреть, как будет развиваться ситуация далее: насколько оперативно будут «открываться» страны, насколько быстро население в Беларуси будет возвращаться к привычной модели потребления.

Летом многие люди в отпусках, поэтому пока собственникам оптимально держать процессы на прежнем уровне, смотреть по сторонам и просчитывать в течение июля-августа план «Б» на случай, если в сентябре потребители не вернутся к привычной модели потребления. И если возвращения не произойдет, сократить издержки, прежде всего арендную плату, перевести часть офиса на удаленную работу и, возможно, оптимизировать торговые площади.

Бизнесу нужно смотреть на показатели своих розничных точек и анализировать, заниматься оптимизацией. Как, например, поступают в сети Fashion House, которая управляет брендами Mango, Harry Weber, SMS — активно, не церемонясь, сокращают свои магазины в тех торговых центрах, в которых от арендодателей не было адекватных уступок в связи с пандемией.

Другой пример — один из крупнейших импортеров декоративной и уходовой косметики в Беларуси — сети DNK и Inglot. До пандемии какие-то магазины данных сетей были более прибыльны, какие-то — чуть менее. Но сейчас мы можем увидеть укрупнение магазинов и сужение площадей: бренды объединяются в рамках одной торговой площади, разделяя ее между собой, тем самым сокращая расходы.  

Фото с сайта kastom.by

Таким образом, если раньше средний бизнес в Беларуси позволял себе держать не очень прибыльную точку с зазором на будущее, то на данный момент владельцы от этого отказываются и стараются оптимизировать издержки.

Если затронуть тему офисной недвижимости, можно заметить, что на кризис, связанный с пандемией, накладывается кризис «идеологический». Это связано с появлением большого выбора мест для работы. Например, многие люди предпочитают съемным офисам коворкинги: ты платишь почасовую аренду — и забываешь о коммунальных платежах, разборках с арендодателями и выкупе парковочных мест. Некоторые сейчас работают и в лобби отелей, и в заведениях, и даже на фудкортах и не платят вообще ничего, а чувствуют себя комфортно.

Фото с сайта unsplash.com

Стоит ли приостанавливать строительство недвижимости и открытие своих проектов из-за пандемии? По примеру местных белорусских небольших проектов, например, открывшегося в разгар пандемии заведения Easy Bar на месте The Sad, можно сказать, что проекты, которые к началу пандемии были на стадии ввода в эксплуатацию, будут открываться. Потому что владельцам некуда девать уже обученный персонал, технику и продукцию, вложения в неотделимые улучшения. Но те проекты, которые только планируются на данный момент, взвешиваются намного тщательнее, чем раньше, —  ведь ни один инвестор не хочет рисковать слишком сильно.

Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса

Эксперты ЦИАН отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.

Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.              

Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса

За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).

В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.

В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.

Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса

Регион	Относительно весеннего локдауна
Москва+МО	-6%
Санкт-Петербург+ЛО	12%
Другие города (население 1 млн+)	5%
Города (население до 1 млн)	6%

Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку – ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).

Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов

Город	Интерес к покупке готового бизнеса	Динамика объявлений о продаже готового бизнеса
Относительно «докризисного» начала года	Относительно весенней самоизоляции	Относительно весенней самоизоляции
Москва	-3%	70%	-6%
Московская область	-12%	43%	-21%
Санкт-Петербург	0%	72%	49%
Ленинградская область	33%	2%	-48%
Новосибирск	13%	98%	41%
Екатеринбург	16%	58%	19%
Казань	9%	-28%	31%
Нижний Новгород	-10%	51%	16%
Челябинск	34%	129%	31%
Самара	4%	51%	34%
Омск	31%	74%	-10%
Ростов-на-Дону	-4%	32%	128%
Уфа	113%	161%	28%
Красноярск	-4%	59%	-18%
Воронеж	-8%	58%	88%
Пермь	15%	84%	26%
Волгоград	-14%	83%	-3%
Все города (1 млн+)	-2%	61%	5%

Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.

Какой бизнес продают чаще других?

Сфера бизнеса	Доля от всех объявлений о продаже готового бизнеса	На сколько больше объявлений в сравнении с мартом?
Отели и гостиницы	21%	63%
Магазины	14%	28%
Кафе и рестораны	13%	15%
Офисы	12%	31%
Салон красоты	9%	14%
Развлечения	4%	33%
Медицина	2%	14%
Пекарня	2%	18%
Автомобильные мойки и автосервисы	2%	57%

Что подешевеет после пандемии

Премиум-товары

Аналитики Boston Consulting Group отмечают, что во всем мире рынок люксовых товаров может сократиться на €100 млрд и упасть до уровня 2011 года. На текущий момент российские бутики прогнозируют снижение продаж на 10-20%, а вместе с ним и урезание цен на дорогие одежду, обувь, часы и украшения. Так, в ЦУМе ритейлеры уже снизили стоимость некоторых товаров на 50%. В попытке удержать лояльных клиентов крупные бренды стараются постоянно быть на виду, выдвигая различные социальные инициативы: они выделяют миллионы евро на клинические исследования, поставляют в больницы бесплатные маски и переориентируют производство на выпуск одноразовых халатов.

Жилье

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко рекомендует россиянам не торопиться с покупкой жилья. По ее словам, после снятия карантина цены на квартиры в новостройках могут снизиться на 10-15% — из-за падения покупательского спроса компании будут вынуждены урезать цены на свои объекты. При этом, подчеркивает эксперт, гражданам нужно успеть совершить покупку до повышения цен на нефть, так как последнее неминуемо повлечет за собой удорожание жилья.

Что касается «вторички», то, как отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, ее стоимость еженедельно падает на 0,2%. На текущий момент цены на этом рынке сопоставимы с показателями 2017 года. Владельцы квартир соглашаются на 5-процентную скидку, а в некоторых регионах (Новосибирской, Нижегородской, Самарской областях) идут на уступки в размере 20-30%.

Развлечения

Из-за ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса, промоутеры были вынуждены отменить проведение концертов, спектаклей и выставок. Также свои двери закрыли кинотеатры и ночные клубы. Финансовый эксперт Алексей Быков прогнозирует снижение цен на билеты после снятия запретов. По его мнению, большинство граждан перераспределят свой бюджет в пользу товаров первой необходимости, поэтому тем же клубам, музеям и театрам придется снижать стоимость посещения мероприятий, чтобы привлечь публику.

Аренда помещений

Введение правительством РФ нерабочих дней привело к тому, что многие бизнесмены были вынуждены либо пересматривать, либо расторгать договор об аренде. В данной ситуации закон встал на сторону предпринимателей, позволив им снижать стоимость аренды и без каких-либо последствий отказываться от своих обязательств. При этом серьезный удар был нанесен по собственникам помещений, которые лишились значительной части дохода. Снятие ограничений, отмечает Алексей Быков, приведет к небольшому росту арендного рынка, при этом владельцы будут предоставлять свои площади на более выгодных условиях, чтобы постепенно компенсировать свои убытки.

Одежда

Президент Finn Flare Ксения Рясова прогнозирует годовое падение выручки от продаж одежды до 50%. По ее словам, уже сейчас покупатели отказываются от дорогих вещей, выбирая в первую очередь товары для дома — они наиболее предпочтительны в условиях самоизоляции. По этой причине люксовая одежда снизится в цене на 20-30%. Такое же падение может коснуться и других категорий, поскольку ритейлеры вынуждены компенсировать убытки и любыми способами опустошать переполненные склады.

По мнению вице-президента ГК «Новард» Сергея Саркисова, офлайн-ритейлерам придется снижать цены, чтобы составить хотя бы минимальную конкуренцию онлайн-магазинам. Эксперт прогнозирует, что падение продаж в торговых центрах составит до 60%, тогда как реализация в интернете вырастет в 15-20 раз.

А что у нас?

Вся сложившаяся из-за пандемии ситуация — общемировая. В этом смысле в нашей стране нет смысла говорить о каких-либо уникальных решениях. Белорусский бизнес выжидает и сокращает издержки — переводит на «удаленку» персонал, сокращает штат и площади. В сетевых заведениях рестораторы закрывают малоприбыльные точки — так, например, поступили в компании, которая управляет Carl’s Junior, с заведением на Интернациональной.

Фото с сайта realt.onliner.by

В белорусских подразделениях крупных корпораций, таких как «Макдональдс Беларусь», до середины июня большая часть офисных сотрудников находилась на удаленной работе, и только сейчас они постепенно возвращаются в офисы. Это говорит о том, что корпоративные стандарты едины для всего мира, и Беларусь мало чем отличается от других стран.

Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?

Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.

Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.

Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.

Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.

Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.

Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.

В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.

Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.

Возвращение доходных домов

Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.

Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости – это около 9 тыс. квартир и апартаментов.

Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.

Масштабирование инициативы

Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.

Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.

Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.

Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной – дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.

Вопросы к инициативе

Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.

Во-первых, самый важный – цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.

Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда – единственный источник доходов.

В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.

Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.

Бизнесу нужны склады – спрос на них превысил допандемийный

На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой складов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.

В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.

Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также в Волгограде (-5%).

Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).

Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.

Как уменьшить арендную плату или расторгнуть договор, если бизнес пострадал, а арендодатель не идет на уступки?

Для этого необходимо направить арендодателю предложение об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). По истечении 30 дней после отказа следует обратиться в суд.

Практика показывает, что на судебные тяжбы уходит год. На основании ст. 451 ГК РФ договор расторгается или изменяются его условия с момента вступления в силу решения суда. Вероятно, в ближайшее время встанет вопрос о применении этой статьи во взаимосвязи с иными, например со ст. 1 ГК РФ, чтобы можно было просить суд расторгнуть договор, скажем, с момента направления предложения о прекращении или изменении договора.