Содержание профессиональной оценки
Каждый эксперт должен рассказывать только о том, на чем он конкретно специализируется. Основные идеи экспертного мнения заключаются в легком преподнесении информации и предоставлении ответов на интересующие вопросы.
Их можно разделить на ниши:
- специалист в области строительства может рассказать, в скольких проектах он брал участие и какого результата добился;
- визажист — как сделать профессиональный макияж, не выходя из дома и используя подручные средства;
- писатель — как написать интересную, увлекательную книгу, интересующую читателей;
- предприниматель — как вывести бизнес на новый уровень и привлечь влиятельных инвесторов.
Описываться проверенный экспертный метод может даже в Stories в социальной сети, но важно следить за внешним видом специалиста, который должен внушать доверие и вызывать уважение. Публиковать нужно в то время суток, когда наблюдается самая большая активность на сайте
Публикация от лица строительного гипермаркета несет полезную информацию для читателей. К тому же, в ней есть ссылка на товары и информация об акции.
Грамотно составив экспертные доводы и преподнеся их читателям, можно раскрутить бренд компании, не вкладывая в это деньги. Узнаваемая марка принесет владельцу большую прибыль.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:
Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )
Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов
В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников
В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.
Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.
Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:
- Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
- На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
- В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
- Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
- Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
- Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.
Даже вид из окна продается
– Как себя ведет сегмент новостроек и что надо учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели все объекты в новостройках. А они, по расчетам компаний, должны были продаваться до конца 2020 года. Чтобы пополнить базу, им пришлось раньше намеченного закладывать новые дома.
Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас
Фото: фото: Анна Меньшикова
При этом заходить на рынок приходится на других условиях, так как требование закона открывать эскроу-счета уже не обойти. На этих счетах закрыты деньги дольщиков, пока дом не построят. Чтобы организовать работу, надо получить проектное финансирование банков. Переговоры о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются из-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
То есть рынок оказался не готов к высокому спросу. Поэтому, видя анонсы новых проектов, риелторы и покупатели держат на контроле дату старта продаж. У них уже на руках снятые с депозитов деньги или деньги от проданной “вторички” либо уже одобрена ипотека. Они скорее бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А там в отделах продаж договоры уже не в четыре руки набивают, а в восемь.
– Эта история сентября и октября? Сейчас она меняется?
– Нет, пока она продолжается. Каждый новый пул квартир встречает повышенный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Он резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью до 30 кв. метров. Или он предлагает квартиры на определенных этажах, например, с первого по шестой. Или он говорит, что одну из блок-секций сейчас не будет продавать.
Все стараются в первую очередь выставить на рынок квартиры, которые продаются дольше, а их расхватывают. А те, которые и так купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна заинтересованность продать их по максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре на стадии котлована цены – не выговорить. Более или менее нормальная “трешка” стоит от 5 млн рублей, а есть и за 8 млн. По вашим оценкам, какова цена на новостройки?
– Сейчас в центре жилье стоит от 65 до 80 тыс. рублей за “квадрат”. В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – от 50 до 65 тыс. рублей. Однозначно это зависит от локации, материала стен и площади квартиры. Чем она меньше, тем выше цена “квадрата”. И чем выше жилье от уровня земли, тем оно дороже, потому что вид из окна, как и локация в доме, тоже продается. Например, около лестничной площадки квартира на втором этаже дешевле, чем в середине секции на 15-м этаже с видом на город.
– Мы уже поговорили, что цены растут из-за дефицита, желания убежать от инфляции. Есть другие причины?
– Классический случай. Приходит продавец, и на основе анализа рынка мы говорим, что его квартира стоит 1 млн рублей. А он говорит, что сосед продает такую же за 1,2 млн. Попытки объяснить, что он может ее и за 5 млн продавать, только не продаст, бывают безуспешны. Если рынок не растет, то такие квартиры либо долго ждут покупателя, либо продавец возвращается к рыночной цене.
На растущем рынке другой сценарий. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей за “квадрат” новостройки в центре Барнаула мы перешагнули. И если один поставил такую цену, то и второй ее поставит, конечно, обосновав экономически.
Есть еще один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием банка. Соответственно, куда последний смотрит? Он смотрит на рынок и видит, что на соседней площадке квадрат стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас
Фото: фото: Анна Меньшикова
– Есть ли список домов, в которые вы не рекомендуете вкладывать?
– Вряд ли я могу озвучить его, но он есть. В нем есть застройщики, которые не надежны. Это определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая сейчас достаточно открыта. Мы можем посмотреть декларации на сайте Дом.рф. Второе – сроки сдачи предыдущих объектов, не переносились ли они в текущем ЖК. Также анализируются сайты арбитража.
Сейчас сложно то, что застройщик обязан под каждый новый объект заводить отдельное юрлицо. А у него может быть ни роду ни племени, и дом может быть первым их жилым проектом. Чтобы сгоряча не засунуть деньги не туда, лучше понаблюдать за таким игроком рынка. Но, надо сказать, чаще всего мы понимаем, какая компания представляет новый дом.
Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?
При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:
- Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
- Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
- Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
- Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
- Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
- Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
- Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
- Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.
Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.
Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.
Каковы риски при покупке приватизированного жилья?
Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.
Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.
Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации
Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.
На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.
В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.
Покупка недвижимости с детьми
В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.
Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.
Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.
Наследство и нотариусы
Об участии нотариуса в наследственных делах рассказывает нотариус г. Алматы Алтынай Макешева.
— К какому нотариусу нужно обратиться для ведения наследственного дела — по месту жительства или к любому?
— Вы можете обратиться к любому нотариусу по месту регистрации наследодателя. Однако нужно успеть обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если вы пропустите этот срок, то придется восстанавливать пропущенный срок через суд.
— Может ли случится так, что одно и то же наследственное дело ведут разные нотариусы?
— Нет, это исключено, так как существует 2 вида проверки:
1) Сервис «Проверка наследственных дел» на сайте ЕНИС (Единой нотариальной информационной системы).
2) Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить, кто из его коллег уже открыл наследственное дело.
— Когда завещатель умирает, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники сами должны обратиться к нему?
— Нотариус оповещает всех наследников через средства массовой информации путем подачи объявления о том, что открылось наследство после смерти наследодателя.
— Какова стоимость услуг нотариуса при ведении наследственного дела и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Стоимость услуг нотариуса варьируется от количества наследственной массы и наследников, так как нотариус взимает за каждое поданное заявление и выданное свидетельство о праве на наследство отдельно.
Работа нотариуса состоит из многих действий:
- открытия наследственного дела;
- установления круга наследников;
- проверки их законных прав на наследство и дееспособности;
- подачи объявления в СМИ, составлении и разнообразных запросов в уполномоченные государственные и негосударственные органы, банки второго уровня, коммерческие организации;
- проверки наследственной массы;
- на юридическую чистоту, обременения и притязания третьих лиц;
- составления и выдачи свидетельств о праве на наследство;
- формирования и подшивки архивного наряда наследственного дела;
- дачи показаний в суде в случае спора;
- выдачи дубликата свидетельств о право на наследство.
— Есть ли единая база удостоверенных завещаний?
Есть Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить имеется ли нотариально удостоверенное завещание.
Чего опасаться при покупке недвижимости в кризис?
Мы все переживаем беспрецедентное событие: кризис затронул каждого из нас. Поэтому самое лучшее, что мы можем сейчас сделать, — это обезопасить себя и своих близких от дополнительных рисков: создать финансовую подушку или инвестировать накопленные средства в надежные инструменты. Если рассматривать недвижимость, то вкладывать деньги лучше в тот актив, который будет иметь ценность в краткосрочной и долгосрочной перспективе, то есть в проекты, которые являются лучшими в своем классе с точки зрения качества строительства, местоположения, девелопера и подрядчика. Текущая ситуация, связанная с карантином, может несколько замедлить регистрацию сделок, но этот период не будет долгим. Российское законодательство и система государственной регистрации прав в последние годы серьезно обезопасили участников сделок.
Что касается проектов, находящихся на стадии строительства, то, конечно, риски есть всегда вне зависимости от класса недвижимости. Только сегодня причиной «заморозки стройки» в подавляющем большинстве случаев станет карантин, поэтому при выборе элитных квадратных метров стоит оценивать не только стадию строительства, но и уровень стрессоустойчивости активов.
Как найти специалиста
Специалист — человек, разбирающийся в продукции и тот, который может дать окружающим советы, основываясь на личный опыт. К примеру, если магазин по продаже спортивного инвентаря попросил выразить мысли о мяче известного футболиста, то это станет 100-процентным попаданием в цель.
Все потому, что потенциальные покупатели, знающие об успехах спортсмена, доверятся ему, и уровень продаж в магазине автоматически увеличится.
Существует несколько способов получить экспертные методы оценки для рекламы бизнеса и увеличения продаж. Связаться с потенциальными экспертами можно посредством телефона, социальных сетей или общих знакомых.
Главное — эксперт должен разбираться в товаре или услуге, пользоваться авторитетом среди окружающих. Что касается вознаграждения, то отблагодарить специалиста можно, как в финансовой форме или, предложив бесплатно воспользоваться услугами, стать владельцем товара. Круг экспертов нужно регулярно расширять, прислушиваться к их рекомендациям и уважительно относиться. В таком случае возможно плодотворное сотрудничество, которое принесет плоды каждой заинтересованной стороне.
Копирайтеры Биржи контента eTXT помогут в написании и оформлении экспертной статьи. Регистрируйтесь, создавайте заказы, развивайте свой проект.
Быть или не быть?
Потенциальные продавцы часто задают вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру? Выгодно ли это или может нужно немного подождать, пока цены начнут подниматься?
Опытные риэлторы считают, что на рынке недвижимости сделки совершаются в любых экономических условиях, но только в том случае, если появляется выгодное предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, продавать ли квартиру в кризис, сначала ответьте на простой вопрос, есть ли в этом острая необходимость? Если можно повременить с продажей, отложите это мероприятие на пару лет.
Теперь постараемся найти ответ на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2022 году, если нет времени ждать, пока произойдут какие-то изменения на рынке. У некоторых людей в связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость в срочной продаже жилья. В таком случае следует воспользоваться методом альтернативной покупки, сразу найти замену жилью, которое вы собираетесь выставить на продажу.
Люди, которые не поинтересовались, можно ли продавать квартиру в кризис, и продали свое жилье в 1998 году, остались без крыши над головой, потому что их рублевые сбережения, в связи с резким падением курса национальной валюты, в один миг превратились в копейки
Такой риск существует всегда, поэтому обратите особое внимание на советы экспертов, куда вложить деньги в 2022 году, чтобы защитить их от инфляции
