Покупка квартиры через агентство недвижимости

В чем заключается помощь риэлтора при покупке квартиры

Неправильно требовать, чтобы специалист по недвижимости полностью решил все вопросы и проблемы, связанные со сделкой. Как минимум, будущий покупатель должен собрать свой пакет документации и проверить, соответствуют ли условия сделки личным ожиданиям, ведь никто, кроме него не сможет принять окончательное решение и подписать договор.

Помощь в выборе жилья

Первая функция риэлтора при покупке квартиры – помощь в поиске объекта, оптимально отвечающего желаниям заказчика.

При подписании договора с риэлтором обычно четко описывают параметры требуемого жилья – от района и суммы до этажности, отделки, планировки. Чем точнее определены характеристики жилья, тем лучше.

Преимущество сотрудничества с риэлтором – получение доступа к базе недвижимости, которая не выставляется на продажу на привычных сайтах с объявлениями. Специалист в сфере недвижимости постоянно отслеживает ситуацию на рынке и неплохо владеет информацией, какие нюансы скрывает то или иное объявление.

Содействие в подготовке к ипотеке

Хотя агентство самостоятельно не предлагает жилищные кредиты, оно хорошо осведомлено, какие требования выдвигают разные банки, какие программы лучше рассмотреть к оформлению. Имея поддержку от агентства недвижимости, помогающего подготовить документацию с учетом правил кредитора, потенциальный заемщик повышает шансы на согласование ипотечной заявки и далее на одобрение сделки.

Организация осмотра объектов

Когда найдена квартира в хорошем районе, это вовсе не означает, что жилье будет полностью устраивать покупателя. Необходимо провести тщательный осмотр, исследуя все детали планировки, сверяя с технической документацией

Отдельное внимание уделяют проверке документов и прав собственника

Представитель агентства берет на себя и функцию согласования даты и времени просмотра, поскольку недвижимость доступна к просмотру не круглые сутки без выходных

Проводя осмотр с риэлтором, будущий собственник сможет обнаружит существенные дефекты или, наоборот, особые преимущества, на которые не обратил бы внимание при самостоятельном осмотре

Переговоры с продавцом

Помимо помощи при осмотре жилья знания специалиста по недвижимости пригодятся во время переговоров с продавцом. Владельцы жилья не спешат снижать стоимость, стараясь извлечь максимум выгоды из продажи.

Путем последовательного обсуждения деталей сделки, обращая внимание на выявленные дефекты, покупатель с помощью риэлтора повышает вероятность согласования суммы, даты сделки и условий расчетов и передачи жилья

Проверка жилья

Качество проверки помещения напрямую зависит от опыта и квалификации риэлтора. Иногда незаметный дефект может привести к срыву сделки, а несоответствие планировки технической документации осложнит согласование и переоформление собственности на покупателя.

Незаметные, на первый взгляд, характеристики могут, наоборот, стать серьезным доводом в пользу покупки. Для одних близость леса около дома служит признаком удаленности от транспортного сообщения, другим такое соседство покажется особым преимуществом.

Подготовка документации

На этапе проверки документации на жилье и подготовки бумаг для сделки самостоятельно справиться почти невозможно, если нет соответствующего опыта и юридических знаний. Если сделка предполагает включение особых условий купли-продажи, рекомендуется помимо помощи риэлтора получить консультацию у юриста.

Малейшая ошибка в договоре или приемопередаточном акте, а также незамеченное несоответствие в правоустанавливающей документации грозит большими проблемами, вплоть до потери денег и самого жилья. Заметить тревожные сигналы может только опытный специалист, досконально знающий жилищное и гражданское законодательство, а также хорошо владеющий актуальными данными о недвижимости и строительными нормами.

Проверить чистоту квартиры.

Основной аспект при покупке квартиры это — оперативно проверить достоверность предоставленных продавцом данных.

В кратчайшие сроки, порядка нескольких дней, необходимо проверить квартиру на чистоту. Покупатель квартиры должен быть уверен в психическом здоровье продавца, знать историю перехода права собственности на объект, иметь на руках данные об ограничениях и обременениях на недвижимое имущество, а также сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, понимать, что соблюдены и не ущемлены права всех заинтересованных сторон сделки. В зависимости от сложности, проверке подлежат и иные сведения — каждый случай индивидуален. Все данные обязательны для проверки, во избежании признания сделки недействительной.

Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости

Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:

Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании. Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН. Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен. Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени. Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме. Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства. Подпись и дата

Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это

Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.

Примерный образец такого документа может выглядеть так:

Скачать образец договора о покупке квартиры с агентством недвижимости

Важные особенности договора с агентством недвижимости

Помимо всего перечисленного выше, нужно обращать внимание на следующие элементы в договоре:

Надписи мелким шрифтом или ссылки. В идеале, в договоре не должно быть вообще никаких надписей мелким шрифтом или ссылок на сторонние ресурсы. Если же они есть, то их следует изучить с особой внимательностью. Надписи – это еще полбеды, а вот ссылки – это настоящая проблема. Дело в том, что если они ведут на различные интернет-страницы, то такие страницы потом несложно отредактировать и отследить впоследствии внесенные изменения практически невозможно.

Пример: Вместо конкретной цены за услуги в договоре сказано, что оплата производится по тарифам агентства недвижимости, размещенных на сайте, по такой-то ссылке. Клиент подписывает договор, рассчитывая, допустим, потратить на более 1000 рублей на услуги компании. Но уже после подписания договора тарифы резко изменяются и теперь, предположим, та же самая услуга, которая раньше стоила 1000 рублей, стала стоить 10 тысяч рублей.

Разница между ценой покупки и продажи. Некоторые недобросовестные компании включают в договор такой пункт, согласно которому разница между ценами уходит в пользу АН. Это неприемлемо, так как клиент может слишком сильно переплатить.

Пример: Квартира продается за 3 миллиона рублей. Агентство договаривается с покупателем о том, что он приобретает жилье за 3,5 миллиона. Человек, естественно, не знает о том, за сколько готов отдать квартиру продавец. В результате он переплачивает эти полмиллиона рублей и еще должен заплатить за услуги агентства.

Запрет на прямое взаимодействие. В договоре не должно быть пунктов, которые предусматривают, что все общение между клиентом и продавцом производится через представителей агентства. Это сильно затягивает процедуру обсуждения сделки и позволяет компании вставлять свои условия, которые не устраивают ни одну из сторон.

Компании вводят такой запрет для того, чтобы клиент не мог в обход АН связаться с продавцом и купить жилье, не платя за услуги компании. Как следствие, запрет достаточно логичный, но тут все зависит от честности АН, продавца и покупателя.

Запрет на обращение в другие АН. Агентство не может запрещать покупателю обращаться в другие компании. Если такой запрет присутствует в договоре – это должно настораживать, вполне вероятно, что с квартирой или агентством что-то не так.

В договоре не должно быть пунктов, позволяющих любой из сторон вносить изменения в документ в одностороннем порядке. Любые изменения обязаны составляться в виде дополнительного соглашения к договору и подписываться всеми сторонами.

Здоровая конкуренция

Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.

Выбор чистовых отделочных материалов

Определившись со стилистическим и цветовым решением, можно подбирать материалы для ремонта в однушке. При этом учитываются экологические качества, возможность проведения самостоятельного монтажа, сочетаемость разных материалов в одном помещении.

Для пола

Часто дизайн однокомнатной квартиры предусматривает тёмный или яркий пол при светлых стенах. Для кухни, прихожей и санузла хорошо подойдёт керамическая плитка.

Лучший вариант – керамогранит: он очень прочен и долговечен, имеет дорогой вид, хорошо переносит ежедневное мытьё и истирание. Но можно использовать и другие варианты плитки. Главное, чтобы они имели шероховатую поверхность, потому что на ней труднее поскользнуться, чем на гладкой.

Экологичный вариант отделки пола в комнате, подходящий для семьи с детьми – паркетная доска. Она бывает одно-, двух- и трёхполосной. В первом случае зачастую сохраняется чётко проступающий рисунок ценной древесной породы, из которой изготовлен верхний слой. Пол с паркетным покрытием получается тёплым и придаёт помещению уют.

Широко используют для отделки пола и ламинат. При выборе покрытия не стоит гнаться за минимальной ценой: дешёвый ламинат быстро теряет эксплуатационные качества, коробится под действием влаги и выделяет в воздух вредные вещества. Выбирать для дома стоит только влагостойкие разновидности материала.

Для стен

В интерьере однокомнатной квартиры используются разные типы материалов – декоративная штукатурка, краска, обои (бумажные, виниловые и другие), натуральный или искусственный камень, декоративный кирпич. Материал подбирают в соответствии со стилем и финансовыми возможностями.

Для особенно важно, чтобы отделка хорошо переносила высокую влажность и не выделяла вредные вещества при нагревании. Поэтому пластик или виниловые обои в такой ситуации не подойдут

Декоративная штукатурка с фактурной поверхностью хорошо подойдёт для стен, находящихся в жилой зоне, а стены рядом с плитой и раковиной лучше сделать гладкими – такая поверхность меньше загрязняется и её проще мыть.

Можно сделать одну из стен акцентной или выполнить дизайн жилой и кухонной зон разными материалами.

Для потолка

Хорошо подойдут для ремонта однокомнатной квартиры навесные потолки со встроенными светильниками. Такая конструкция легко монтируется и позволяет равномерно разместить несколько точек освещения по площади потолка.

Также потолок можно покрасить специальной потолочной краской. В продаже можно встретить как чисто-белые составы, так и варианты, колорированные в другой светлый оттенок.

Наличие ремонта

Если планируется покупка вторичного жилья, в первую очередь необходимо внимательно посмотреть, в каком состоянии квартира. Желательно, чтобы там был более или менее хороший ремонт, установлена приличная сантехника. Ведь для того, чтобы сделать ремонт именно таким, как хочется новому хозяину, не всегда может быть необходимое количество средств. Пожив в квартире какое-то время, уже можно будет определиться с интерьером и сделать все на свой вкус. В однокомнатной квартире сделать более дорогой и качественный ремонт гораздо проще, чем в большой квартире. Ведь денег на это уйдет гораздо меньше.

Выбирая однокомнатную квартиру, нужно обратить внимание на наличие или отсутствие балкона. Гораздо удобнее будет, если балкон находится на кухне

Это является плюсом, если в квартире проживает семья. Даже в чисто бытовых моментах намного удобнее выйти на балкон на кухне, если в комнате, например, спит ребенок.

При выборе любой квартиры важным является то, где расположен дом, как развита инфраструктура вблизи дома. Например, для семьи с ребенком желательно, чтоб в ближайшем окружении находился школа, детский садик, место для прогулок с ребенком. Немаловажным является наличие магазинов, аптек, большой парковки для автомобилей.

Интересные статьи:

• < Назад
• Вперёд >

Во сколько обходятся услуги риэлтора?

В идеале, размер комиссии оговаривается «на берегу», еще до начала сотрудничества. В этом плане агентство работает более прозрачно и сразу уведомляет клиента о проценте за услуги. Частные риэлторы чаще тянут до последнего в страхе, что клиент развернется и будет искать услуги с другими посредниками или напрямую.

Процент за услуги рассчитывается от суммы заключенного договора. Это значит, что в подсчетах нужно отталкиваться от цены загородного дома или участка.

Сегодня, агентская комиссия составляет, в среднем, от 2 до 4% от стоимости объекта, и во-многом зависит от опыта специалиста, его уровня подготовки и репутации. У клиента также есть возможность заключить договор на оплату фиксированной суммы. Размер агентсткого вознаграждения, как при продаже загородного дома, так и при подборе и покупке редко превышает 5-6%.

Размер комиссионных по рынку примерно одинаков у всех фирм, но, есть и исключения. Обычно это непрофессионалы, которые неадекватно оценивают свои услуги, причем как в большую, так и в меньшую сторону. От таких специалистов лучше заведомо отказаться.

Грамотно аргументировать и обосновать свой процент могут лишь опытные риэлторы, которые уже много лет занимаются операциями с недвижимостью и ответственно подходят к делу. Клиенты таких специалистов обращаются к ним неоднократно, потому что они готовы платить за избавление от стресса, рутины и за эксклюзивную информацию.

Кому подходит «однушка» и почему

Однокомнатная квартира идеально подходит для проживания 1 человека. Те, кто еще не обзавелся семьей, часто приобретают именно такую недвижимость, ведь и стоимость доступней, и ремонт и уборка занимают немного времени.

Часто именно на такой жилплощади останавливаются молодые семьи, ведь у них небольшой бюджет, да и пространства для двоих взрослых и маленького ребенка пока достаточно.

Когда сын или дочь подрастут или захочется пополнения, «однушку» удастся быстро продать и приобрести квартиру побольше.

А если жилье по типу «евро», то есть достаточно просторное, удастся с помощью перепланировки сделать 2 полноценные комнаты.

Не редкость приобретение однокомнатной квартиры с целью инвестирования. Так, если есть свободные финансы, можно вложиться на этапе строительства дома или даже закладки фундамента. А после сдачи в эксплуатацию предоставлять в аренду или продать в 2–3 раза дороже.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

Проверить документы фирмы Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота. У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет. Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой

Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки. Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.. Пример

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор клиенту?

Профессиональный маклер контролирует каждый шаг всего процесса купли/продажи, гарантируя его полную безопасность. Часто бывает, что только одна сторона процесса воспользовалась услугами риэлтора, другая же, напротив, предпочла действовать самостоятельно, тем самым подвергаясь возможным рискам.

Главная задача при заключении любой сделки, касающейся объектов недвижимости, это безопасность расчёта.

Бывает такое, например, что сама продажа квартиры прошла успешно, все документы оформлены, подписаны и договорённости соблюдены, но бывший собственник не может получить свои деньги от продажи. А если в этом процессе были задействованы сразу несколько собственников? Только настоящий профессионал своего дела сможет грамотно и безошибочно построить весь этап, учитывая интересы каждой из сторон.

Преимущества и минусы приобретения жилья напрямую у застройщика

Кажется, на первый взгляд, что главное преимущество при сотрудничестве с застройщиком напрямую – экономия денег. Те 2-3% и более, которые застройщик готов заплатить риэлтору за приведенного покупателя, уступит прямому покупателю. Если квартира стоит 3-4 млн р, чистая экономия от 100 т.р.

Однако, застройщики не спешат делать дополнительные скидки клиентам, так как чаще всего эти средства предназначены для оплаты труда менеджера по продажам застройщика.

И тут возникает сюрприз:

Менеджер конкретного застройщика заинтересован продать именно конкретный объект как можно дороже. Он умолчит о некоторых «нюансах» репутации непосредственно застройщика, умолчит о качестве строительства или о других неприятных моментах. Но превознесет все, что можно похвалить.

У специалиста агентства недвижимости нет задачи любой ценой продать объект какого-то конкретного застройщика, ведь все застройщики платят комиссию и примерно одинаковую. И тут уже объективный анализ и опыт специалиста влекут прямую выгоду и безопасность для покупателя.

Дополнительные преимущества работы с агентством:

1. Кредит от банка-партнера по льготным условиям;
2. Помощь в оформлении документов как на покупку квартиры, так и на оформление ипотечного займа.

Для справки: все действующие скидки застройщиков, а также все цены и акции сохраняются для клиента СПИК недвижимости, при этом клиент ничего не платит агентству!

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто