Здания со смешанной функцией
Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.
В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.
Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.
Коворкинги
Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.
Что нужно знать при съеме квартиры с Авито
На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.
Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает. Основную схему можно описать следующим образом.
Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая. Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.
Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан. Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег.
Почувствовать неладное просто. Достаточно в телефонной беседе задать как можно больше уточняющих вопросов. Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры. И если на том конце линии будут отвечать неуверенно, с паузами, есть повод задуматься.
Лучшее время для сдачи квартиры
Квартиру лучше всего сдавать в конце лета и начале осени — на этот период приходится самый пик сезона аренды в Москве и других мегаполисах. Спрос высокий, а значит, и цены можно выставлять соответствующие.
Важно понимать, из-за чего повышается спрос. Основные кандидаты на заселение — это:
- студенты, которые приезжают из других городов в Москву и не хотят жить в общежитии;
- рабочие из глубинки, которые вышли из отпусков или просто приехали в большой город на заработки.
Если вы опасаетесь сдавать квартиру студентам, ваша аудитория — рабочие. Укажите эти ограничения в объявлении, чтобы не получать лишних звонков.
В высокий сезон можно устанавливать завышенные цены, только если квартира находится в хорошей транспортной доступности. Для отдаленных районов лучше, наоборот, назначить цену чуть ниже рыночной. Так вы сделаете квартиру более привлекательной и сможете быстро ее сдать.
На самую высокую ренту могут претендовать собственники квартир, расположенных вблизи университетов. Студенты с большей вероятностью согласятся на дорогое жилье возле вуза, чем будут каждый день тратить время и деньги на дорогу.
Сделки по поддельным документам
Бывает, что недобросовестные квартиросъемщики могут доставить хозяевам недвижимости неприятности и почти неразрешимые проблемы. Мошенники арендуют жилплощадь не для проживания, а с целью воплощения своих противоправных планов.
Самый опасный для собственника – продажа квартиры по фиктивным документам. При помощи соучастников подделываются выписка из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы. Редко, но бывает, что злоумышленники крадут паспорт владельца квартиры и вклеивают туда свою фотографию. Как следствие, приходится проделывать долгий путь, чтобы вернуть жилье назад.
В случае, когда недвижимость сдана на длительный срок, предприимчивые квартиранты зарабатывают посредством организации гостиницы или хостела. По закону заниматься этим видом деятельности в многоквартирных домах запрещено.
Иногда по адресу аренды аферисты регистрируют не совсем честный бизнес. А с возможными последствиями этого, придется бороться уже собственнику.
Нюансы, осложняющие процедуру выселения
Для собственников жилья, столкнувшихся с такой проблемой, стоит узнать и о некоторых нюансах, с которыми можно столкнуться при принудительном выселении съемщиков. Эти особенности следует знать, а советы, данные юристами, применять на практике.
Если съемщики являются родственниками
Профессиональные риэлторы не советуют сдавать собственное жилье родственникам, даже на самых выгодных условиях. Особенные трудности могут возникнуть при выселении таких арендаторов, когда они не хотят съезжать.
Например, суд разрешает оставаться на жилплощади таким гражданам в срок до года, при условии:
- наличия работы в городе, где родственник снимает жилье;
- отсутствия у них стабильного источника дохода, необходимого для найма нового жилья.
Ситуация с выселением усложняется при наличии у квартирантов детей. Особенно, если они посещают школу/детский сад, расположенные в непосредственной близости от арендуемой жилплощади.
Конечно, следует учитывать и родственные связи, которые при таких ситуациях осложняются, принося лишние нервы и обиды.
Квартиросъемщики с детьми
Большинство собственников жилья с опаской завязывают отношения по аренде с семьями, где имеются малолетние дети, объясняя это появлением препятствия в случае преждевременного выселения.
Выселение таких жильцов ничем не отличается от обычных, не имеющих детей, но есть некоторые нюансы:
- С договором найма. В этом случае, если собственник решил выселить людей до окончания срока найма и обратился в суд, велика вероятность получения отказа. Судебные инстанции всегда дают отсрочку квартирантам для поиска нового жилья, особенно в отопительный сезон. Причем на всем периоде рассмотрения дела, съемщики имеют право находиться в квартире.
- Без договора. Если нет договора, то лучше договариваться мирным путем и дать некоторую отсрочку квартирантам. Но при возникновении конфликтных ситуаций расторгать договор можно в одностороннем порядке, как и в случае с бездетными съемщиками.
Вопросы, связанные с выселением квартирантов с детьми, разрешаются проблематично и сложно. При судебном разбирательстве таким съемщикам закон всегда дает право на отсрочку выселения.
Временная прописка в арендуемой квартире
Юристы относят такие случаи к сложным, особенно, если сдача квартиры прошла без оформления договора.
При выявлении отсутствия временной прописки у лиц, которые проживают не по месту основной регистрации, нарушителю придется столкнуться со штрафами. Кстати, к административной ответственности будет привлечен и сам собственник жилья, предоставивший право на проживание.
При выселении жильцов с временной пропиской на помощь приходит все тот же договор аренды, в котором указываются все условия сделки. Расторжение договора (и досрочное в том числе) автоматически лишает арендаторов временной прописки.
При отсутствии договора чтобы лишить проживающего временной прописки, у арендодателя должны иметься обоснования.
Например, следующего характера:
- призыв жильца на военную службу;
- арест и тюремное заключение съемщика;
- признание проживающего без вести пропавшим либо умершим;
- отсутствие квартирантов более полугода в снимаемой квартире;
- наличие задолженности по оплате арендной платы или коммунальных услуг;
- систематическое нарушение съемщиками общественного порядка, законов РФ;
- предоставление заведомо ложных сведений о себе (при оформлении временной прописки).
Нужно знать, что временная регистрация наделяет жильцов правом на использование недвижимости, аналогичное тому, какое имеется у самого владельца. Выселить таких лиц с занимаемой жилплощади можно только по судебному решению.
Выселение из квартиры соседей
Если с расставанием своих жильцов все понятно, то, что делать, если квартиранты соседей не дают спокойной жизни, пьянствуют, ругаются, устраивают ночные разборки или тусовки, а владельцы квартиры не торопятся с ними расставаться? На практике разрешить такую проблему можно, но придется запастись терпением.
Действовать следует поэтапно:
- Попытаться спокойно поговорить с шумными жильцами, призвав их к порядку.
- Обратиться к владельцу квартиры с просьбой воздействовать на квартирантов.
- Если беседы не помогают, необходимо обращаться в суд. К иску приложить письменные показания и других соседей, также недовольных проживающими.
Краткосрочная аренда квартир в Европе – кто против
После запуска в 2008 году американского сервиса Airbnb (AirBed&Breakfast), рынок недвижимость для туристов сильно изменился. Сегодня можно спокойно снять квартиру, виллу или апартаменты напрямую от собственника, воспользовавшись поиском по странам в данном приложении или на аналогичных ему онлайн платформах (например, Booking.com).
Естественно, такой расклад понравился не многим. Особенно резко выразили свое отношение к удаленному бронированию и аренде жилья на краткосрочной основе, власти крупных городов, сами отельеры и риэлторские компании.
Почему такой настрой и негативное волнение от сдачи квартир в Европе в краткосрочную аренду:
- Многие европейские регионы пытаются возродить туризм после пандемии Covid-19 путем открытия курортов и гостиничных комплексов. Однако, активный спрос на частное жилье создает препятствия, а сами туристы отдают предпочтение краткосрочной аренде апартаментов вместо заселения в известные отели Европы.
- Также временная аренда привела к нехватке жилья для местных жителей, что дополнительно породило резкий рост цен на недвижимость.
- Нарушение привычного ритма жизни – еще один фактор, говорящий не в пользу арендодателей. Гости Европы не всегда соблюдают местные обычаи и традиции, оставляют после себя много мусора и не чтят местные культуры.
По этим и другим причинам (но все же больше из-за финансовой составляющей), городские власти пришли к неутешительному выводу, что пора менять правила. Так, в 2021 году, можно столкнуться со следующими нормами:
- В Париже установлен лимит по сдаче квартир в аренду в отдельных районах города и даже на отдельных улицах.
- Власти Венеции и Флоренции предложили разрешить сдачу жилья в аренду одним владельцем, но не более двух единиц недвижимости в одном муниципалитете сроком до 90 дней в году.
- В Амстердаме введен запрет на краткосрочную аренду квартир в историческом центре города, что было оспорено в суде юрисдикции одним из арендодателей с положительным результатом. Сейчас по данному вопросу часто возникают споры.
- Мэр Лиссабона предложил собственникам сдавать в аренду жилье непосредственно через органы власти. Однако не получил должного количества откликов, число которых составило всего 284 заявки. Условия данного сценария сводились к следующему: местные власти арендуют жилье по соглашению сторон по ставке до 1000 евро в месяц и предают его для заселения на своих условиях.
- Полностью запретили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки.
- В Берлине можно сдавать в аренду личную недвижимость по следующим условиям:
- если жилье основное, то сдать можно только одну из комнат;
- если жилье дополнительное, то сдавать в краткосрочную аренду можно весь объект;
- как в первом, так и во втором случае, требуется регистрация сделки в администрации района;
- максимальный срок сдачи – 90 дней в течение одного года.
- Запрет на краткосрочную (посуточную) аренду жилья введен в Турции. Однако, это не ограничивает востребованность жилых/коммерческих объектов среди иностранных граждан в одной из Средиземноморских стран.
Вывод: прежде чем инвестировать в квартиры/виллы и дома в Европе для последующей сдачи в краткосрочную аренду, настоятельно рекомендуем получить консультацию профессионалов. Это позволит избежать проблем с местными властями и выгодно вложить свои средства в жилую/коммерческую недвижимость.
Аферы агентств недвижимости при сдаче жилья
Клиенты приходят к специалистам в надежде на гарантии безопасности совершаемой сделки. Но на деле нередко имеет место обман риелторов при аренде квартиры. Обычно люди платят деньги просто «за воздух».
При этом развод риелторов маскируется под привлекательную вывеску, современный офис и любезный персонал. Эффект усиливает навязчивая реклама в СМИ, интернете.
Существует несколько давно испытанных мошеннических приемов. О них должен быть осведомлен каждый, кто намерен оформить съем квартиры через агентство.
Базы данных, смс мошенничество
Большинство компаний, связанных с недвижимостью, предпочитают искать клиентов в интернете. Не исключение и те, которые работают не совсем честно. Схема обмана следующая.
Человек при регистрации на сайте оставляет свой мобильный телефон. Вскоре на него приходит сообщение о том, что он может получать эксклюзивные варианты, соответствующие требованиям будущего нанимателя.
Нужно лишь отправить сообщение по соответствующему номеру. Естественно, оно платное. А вот обратной реакции ожидаемо ноль.
Фиктивные адреса
На рынке недвижимости функционируют агентства, оказывающие так называемые «информационные услуги». Суть их заключается в том, что за умеренную плату предоставляются адреса квартир в аренду.
Для того чтобы подтвердить серьезность своих намерений риелторы выражают готовность даже выехать на показ одного из вариантов. На заказчика это действует убедительно. Он вносит деньги, подписывает договор.
Как правило, жилье уже не свободно или цена за него выше той, которая анонсировалась. Самое интересное, что правоохранительные органы мало чем в силах помочь. Ведь соглашение заключалось всего лишь на предоставление информации.
Предоплата
Данный прием во многом напоминает предыдущий сценарий. Но проблема состоит в том, что деньги с гражданина берутся вперед. При этом никто не дает никаких гарантий положительного итога.
Нужно помнить одно простое правило. Уважающие себя агентства недвижимости берут свой гонорар (комиссионные) только по факту вселения.
Расчетам предшествует показ квартиры, где будущий квартиросъемщик вправе оценить как ее достоинства, так и изъяны.
Тенденции на рынке недвижимости
Существует три легальных способа сдавать жилье в солнечном Королевстве:
на долгий срок — по новому закону 2019-го года договор с квартиросъемщиком заключается как минимум на пять лет
на короткий период — от тридцати дней до одиннадцати месяцев
по дням и неделям при наличии специальной туристической лицензии — в Испании ее запрашивают в мэрии.
Несколько лет назад во многих регионах (практически все побережье Каталонии) выдача подобного разрешения была полностью приостановлена с целью прекратить спекуляции на рынке и защитить спокойствие местных жителей — шум и постоянные вечеринки иностранцев до утра мало кому из соседей по нраву. Еще недавно этот вариант аренды был одним из самых прибыльных, пока коронавирус не свел на нет какую-либо возможность путешествовать. Как результат, многие хозяева, некогда с легкостью получавшие большие деньги через сервисы Booking и Airbnb, сейчас готовы сдать апартаменты в Испании по обычному договору на длительный период.
Квартиры для не туристической аренды в эпоху пандемии продолжают оставаться наиболее востребованными в крупных мегаполисах, куда стекаются студенты, высококвалифицированные специалисты, культурная интеллигенция. Самыми дорогими городами Королевства по-прежнему остаются Барселона и Мадрид. Цены на жилье там не всем по карману, поэтому молодежь предпочитает снимать апартаменты в складчину с несколькими друзьями. Возникла даже новая ниша для риэлторов — подбор не квартиры, а отдельной комнаты для долгосрочного проживания.
Локдаун и массовый переход компаний на удаленку обусловил еще одну интересную тенденцию — рост спроса на дома в благоустроенных пригородных зонах с собственным садом или террасой и хорошим естественным освещением. Экономичные, но тесные и темные однокомнатные апартаменты теряют в популярности. Люди готовы доплачивать за продуманную планировку, большее количество метров и дополнительную инфраструктуру на общественной территории комплекса.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Мугла – чемпион по росту цен
Ну и, наконец, актуальный чемпион по росту цен и на продажу, и на аренду жилья – Мугла.
Любопытно, что в Фетхие (наряду с Мармарисом это – один из двух наиболее известных курортов провинции), в отличие от других регионов, на первый план выходит аренда посуточно, еженедельно и ежегодно, а не сезонная.
А вот Бодрум все больше привлекает к себе внимания как круглогодичное направление. Инвестиции в этот край хлынули рекой (только в недавно анонсированный проект – «Бодрум Арена» – россияне вложат $83 млн); как, впрочем, и гости – население Бодрума на лето в 2021 году уже приблизилось к миллиону.
Если обобщить, то рост стоимости жилья в среднем по Турции за год достиг 34%, но на курортах – 58% и более. Что же касается перспектив сдачи жилой недвижимости в аренду, то, с учетом представленных Turk.Estate в этой статье данных и с консультацией от опытного специалиста, инвестору нетрудно будет сделать свой выбор – так, чтобы и успешно вложить средства, и довольно быстро их вернуть. И, по возможности, оставить за собой право и самому наслаждаться своим удачным приобретением
Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?
Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.
Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.
Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.
Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.
Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.
Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.
В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.
Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.
Ежемесячная аренда в отдельностоящих зданиях в Трабзоне увеличилась
Чем привлекателен Трабзон? В то время как средняя скорость увеличения арендной платы за типовое жилье (квартиры) составляет 6%, ежемесячная аренда в отдельностоящих зданиях увеличилась сразу на 43%. Объясняется это тем, что именно в Трабзоне, с его природными красотами, считается особенно приятно жить в собственных домах. Кстати, из прибрежных провинций Черноморского побережья Трабзон – бесспорный лидер
Немаловажно и хорошее местоположение – имеется в виду транспортная доступность. Кстати, Трабзон еще и одна из самых ближайших к Грузии провинций, так что выбор «жилья для аренды» здесь весьма удачен в плане предложения его туристам из РФ и стран бывшего СНГ, не любящих авиаперелеты и приезжающих на машинах через Грузию
А таких немало.
Должен ли арендатор вносить арендную плату за то время, пока он не может пользоваться арендованным имуществом?
Ответ на этот вопрос дан в п. 4 ст. 614 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Нововведение дублирует указанную статью, установив, что в отличие от нее просить о снижении аренды возможно не навсегда, а лишь на период пандемии.
Из уже существующей судебной практики следует, что в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.
Так, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) устанавливает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
Гражданский кодекс РФ (ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ) установил, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, арендодатель скорее всего должен пойти на уступку арендатору, однако полагаем, что многие ситуации будут разрешаться в суде, поскольку нужно будет учесть все обстоятельства в совокупности и установить факт невозможности использования объекта аренды.
Как суды будут учитывать текущие условия самоизоляции арендаторов, причисляя их к вышеуказанному обзору судебной практики ВС РФ, пока никто не знает.
Снимать обзоры с коптера и по видеосвязи
Как ни удивительно, чаще всего покупателям было достаточно видеообзора для покупки квартиры, даже если они никогда не были в городе покупки. Поэтому наш совет – снимать заранее качественные видео про объекты, внимательно отнестись к съёмке и монтажу. Также клиенты смотрели фото, планировки и читали текстовые описания, если объект ещё строился.
С новостройками было проще: у многих застройщиков есть шоу-румы, где показано, как будет выглядеть готовая квартира.
Для некоторых объектов мы организовывали съёмки с коптера. Так, при продаже домов у моря мы показывали клиенту локацию с высоты птичьего полёта – чтобы можно было рассмотреть окрестности, расстояние до моря, удобство и чистоту пляжа.
Конечно, также в ход шли онлайн-просмотры: партнёры показывали клиентам квартиры через видеозвонки по WhatsApp и Zoom.
Одну квартиру мы продали благодаря видео на YouTube. Мы выложили видео про квартиры в Греции и то, как оформляется дистанционная сделка и ВНЖ, и уже через несколько дней к нам обратился человек, посмотревший этот ролик.
Каких сфер бизнеса касаются изменения условий аренды
В большинстве субъектов России приняты нормативные акты, которые запрещают работу многим субъектам бизнеса, среди которых рестораны, фитнес-клубы, торговые центры, салоны красоты и просто офисы. Многие предприниматели и организации не имеют помещений в собственности, а пользуются арендой.
Из формулировки закона может показаться, что в сложившейся ситуации все арендаторы могут воспользоваться правом на получение отсрочки. Однако, это не так.
Закон установил, что такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Посмотрите, попадает ли Ваша деятельность в список тех отраслей, которые к таковым отнесены (авиаперевозчики, культура, досуг, развлечения, спорт, туризм, общепит, гостиницы, бытовые услуги населению и другие).
Полный перечень установлен . Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода ОКВЭД.
Далее возникает ряд вопросов, по поводу того, что же делать арендаторам, которым предоставлено право на получение отсрочки с платой за помещения которые в период пандемии используются частично или не используются совсем?
Риски для арендатора в связи с коронавирусом
Если договор аренды не прекращен, а арендатор не вернул помещение в установленном порядке и не платит арендные платежи, есть следующие риски:
• арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);
• арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, вопрос придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение ситуации надеяться не стоит);
• арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он «сохранит» договор в надежде на будущие взыскания;
• если арендатор хоть как-то продолжал работать (доставка, заказы на вынос), то проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;
• не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.
Возможно, арендатору удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеобозначенных рисков это не избавит. Если есть возможность — лучше попытаться договориться с арендодателем.
Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах отметить, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на счете может не быть денежных средств.
Обратите внимание: ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества, поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендуется обращаться не в ТПП РФ за получением заключения, а к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п
1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).
Это интересно
Получи и живи! Что такое социальный наем
По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько. Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.
По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует. Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.
Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.
7. Мотивация клиентов
Большинством покупателей двигало желание вложить деньги, возникшее еще до пандемии. Кто-то загорелся идеей настолько, что закрытые границы уже не могли остановить, кто-то спешил проинвестировать в строящееся здание прежде, чем объект подорожает. Например, в Испании в 2020 году цены выросли вопреки прогнозам экспертов и несколько наших клиентов решились на покупку квартир там без осмотра, опасаясь дальнейшего подорожания.
Несмотря на пандемию мы заметили, что количество заявок на покупку недвижимости за рубежом выросло на 69%. Многие горячих предложений, и частично локдаун в странах Европы позволял получить скидку от собственника
Это стало немаловажной мотивацией для клиентов
Также закрытые границы слабо повлияли на инвесторов, вкладывающих деньги в крупные девелоперские проекты. В 2020 году мы закрыли несколько крупных сделок в Германии, когда инвесторы давали кредиты на строительство объектов, локацию которых никогда не видели. Причём вполне вероятно, что они не поехали бы смотреть объект, будь границы даже и открыты.
Для опытных инвесторов не так важно осмотреть объект и локацию – они принимают решение, основываясь на своём опыте. Такие клиенты готовы заключить сделку, после того как пообщаются с девелопером и самостоятельно просчитают риски и доходность
Личное присутствие для тех, кто инвестирует, а не покупает жильё для себя, играет минимальную роль.
В итоге за 2020 год мы не только наладили процесс закрытия дистанционных сделок, но и подготовили план работы на будущее – с теми клиентами, кто ждёт открытия границ.
