Итоги 1 квартала: цены на жилье выросли почти во всех регионах России

Мировые показатели

2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет. В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов. Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.

Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.

На короткое время жильё стало доступным

«Спусковым крючком, основным триггером роста цен недвижимость стала льготная ипотека, — уверен генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Она была введена с конца апреля 2020 года. Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жильё любой площади, в любом сегменте. 92 процента квартир подходили под требования займа с господдержкой. В реальности ставка опускалась ниже 6,5 процента, в зависимости от политики кредитных организаций. Как результат, объём выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42 процента. Это и спровоцировало рост цен».

Вторая причина, говорит эксперт, — сокращение объёма предложений на рынке из-за введения эскроу-счетов за два года на 15%. Девелоперы с удовольствием отреагировали, дружно подняли цены. Третья причина: люди, которые сохраняли деньги на депозитах и с помощью других инструментов, поняли, что впервые с 2007 года на недвижимости можно заработать, начали вкладывать в неё деньги. По оценке Ильи Володько, доля таких сделок в разных регионах страны колебалась от 15 до 25%.

Cтроительная отрасль традиционно с опозданием среагировала на процессы. И только к концу 2020 года стали появляться новые проекты.

А вот объективных причин повышения цен на строительные материалы нет, уверен эксперт. «Любой девелопер будет объяснять, что рост себестоимости строительства связан с повышением цены стройматериалы, — продолжает Володько. — Но на самом деле в последние два года цены на стройматериалы росли не настолько угрожающе, чтобы существенно повлиять на стоимость квадратного метра. Напротив, рынок стагнировал. Скорее, удорожание стройматериалов — следствие, ситуативное повышение. Их производители решили компенсировать рост своих издержек».

Илья Володько называет ещё один фактор роста цен на недвижимость в Краснодарском крае: администрация региона взяла курс на то, чтобы не выдавать разрешение на строительство без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. Эти требования за полтора года сильно ужесточились. Как следствие, снизилось количество новых проектов. Количество застройщиков, готовых играть по новым правилам, уменьшилось (крупных девелоперов в городе осталось десять). При этом спрос со стороны как жителей края, так и других регионов сохранился на прежнем уровне. Оставшиеся игроки понимают, что лучше ограничить объём предложений и работать с более высокими ценами.

«На рынок сильно повлияли ужесточившие работу застройщиков нововведения в законодательстве о долевом строительстве, — говорит эксперт НП “Кубанская палата недвижимости” Ольга Долгополова. — В результате многие застройщики покинули кубанский рынок. По нашим данным, из 138 компаний осталось 29. Сокращение объёмов строящегося жилья продолжается. Сейчас разрешена комплексная застройка территории. Для этого выделяются гектары. А у нас в Краснодаре их, собственно говоря, нет. Именно поэтому цены на рынке выросли колоссально — на 200–300 процентов».

«На цены влияет много факторов, и в первую очередь — объём предложения, — говорит президент строительно-инвестиционной корпорации “Девелопмент-Юг” Сергей Иванов. — Последние полтора года в городе действует мораторий на выдачу разрешений на строительство новых объектов. Застройщикам пришлось поставить многие проекты на паузу, даже те, которые уже готовы к старту. Поскольку новые объекты на рынок не выходят, квартиры, которые строятся сейчас, дорожают. У многих застройщиков заканчиваются товарные запасы, возникает колоссальный дефицит предложения. При этом спрос остаётся высоким — как внутренний, так и за счёт миграции из других регионов. Если будет сохраняться мораторий на выдачу разрешений на строительство, цены продолжат расти, возникнет ещё больший дефицит предложения на фоне высокого спроса».

Стоит ли ждать падения цен на недвижимость?

По словам генерального директора федеральной риелторской компании «Полезные люди» Юрия Паршикова, в ближайшее время изменения на рынке недвижимости возможны, учитывая, что застройщики стали менять свою тактику. С начала июля стоимость на недвижимость начала неспешно снижаться, и эта тенденция продолжится в октябре и в ноябре. В Москве пик цен был зафиксирован в мае и июне, но теперь, скорее всего, стоимость опустится на 7-8%. Элитное жилье ощутит минимальное влияние от падения ценового сегмента.

У элитного жилья несколько иная тенденция: с целью сокращения стоимости квартиры застройщики просто сокращают метраж. Это приведет к тому, что недвижимость эконом-класса будет пользоваться еще бо́льшим спросом. Если сравнить с 2020-м годом, когда имел место немалый ажиотаж из-за льготной ипотеки, то сейчас он заметно упал.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов добавляет, что формальных макроэкономических оснований для снижения цен на недвижимость больше, но эти факторы пока не срабатывают. За снижение – стагнация доходов населения, продолжение пандемии, изменения в льготных ипотечных программах, принятые летом 2021 года, неуверенность в возможности выплатить кредит и увеличение ипотечной ставки вслед за ключевой ставкой Банка России. Но с другой стороны – почти общенародное понимание ценности недвижимости, объективное желание улучшить жилищные условия, купить квартиру для жизни на пенсии или дополнительного арендного дохода, инфляция, которая побуждает искать способы сохранить свои сбережения.

Нет и привлекательных предложений по инвестициям физических лиц, что делает приобретение недвижимости заманчивым в инвестиционных целях в расчете на рост цен и отчасти доходность от сдач в аренду

Важно и то, что навес значительного потенциального спроса на недвижимость сохранится еще надолго – по данным Росстата, по итогам 2020 года на каждого жителя России приходится 26,9 кв. метра, а комфортным в развитых странах считается 30-40 кв

метров. Продолжается и миграция населения в крупные города – Москву, Санкт-Петербург, Сочи, что также поддерживает спрос. Поэтому не стоит ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости столичных городов и миллионников, интересные локации могут немного подорожать, а новостройки с изъянами, устаревшее вторичное жилье может и подешеветь.

Покупать квартиру нужно тогда, когда возникла необходимость. «Никто не может знать, что будет через год, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. – Так, к примеру, полтора года назад все эксперты ожидали падения рынка недвижимости из-за пандемии, но произошел обратный эффект».

Стоит ли вкладываться в апартаменты?

Для многих апартаменты привлекательны тем, что имеют более низкую стоимость при удачном расположении и большой площади. Но являются ли они хорошим вложением?

«Если у вас достаточные знания в области финансов, то при просчете наиболее выгодного вложения вы сделаете выбор в пользу приобретения апартаментов, так как годовая доходность буде повыше, нежели при вкладе денег на депозит. Сейчас актуальны такие апартаменты, как апарт-отель. Для многих он может заменить обычные квартиры, а для студентов – общежитие. В любом случае сдавать апартаменты будет всегда актуально. Но в качестве основного жилья, я не думаю, что они подойдут ввиду нормативных нюансов, которые вполне возможно будут скоро изменены. Но если сдавать этот апарт-отель – это вполне отличная идея», – считает Юрий Паршиков.

Реакция властей на рост цен

Государство уже обратило пристальное внимание на ситуацию с ростом цен на недвижимость. Федеральная антимонопольная служба подключила к проверкам 84 территориальных подразделения

Начались проверки крупных строительных организаций и производителей материалов (бетон, кирпич, древесные материалы, ПВХ-продукция). К середине августа улов антимонопольщиков оказался невелик. Ведомство уличило в сговоре продавца линолеума АО «Таркетт Плюс». Он искусственно ограничивал продажу продукции других производителей в своих торговых точках. Проверки продолжаются. Производители стройматериалов говорят, что были вынуждены повысить цены на продукцию: так сложился рынок.

Под угрозой — срыв контрактов на строительство многих социальных объектов, прежде всего школ и детских садов. Так, сметная стоимость детсада в посёлке Возрождение Динского района увеличилась на 43% — со 140 млн рублей до 200 млн. Но, поспешили заверить в администрации региона, все запланированные объекты (всего их 18) будут сданы в срок. Подрядные организации успели закупить стройматериалы до скачка цен. Плюс ко всему каждый объект в новых условиях сопровождается «в ручном режиме».

«Плохо отношусь к такому росту цен на жильё, — говорит мэр Краснодара Евгений Первышов. — Думаю, что будут дополнительно разработаны какие-то меры государственной поддержки, потому что всё-таки это должна быть государственная политика, нацеленная на возможность каждой семьи иметь своё жильё и возможность улучшить свои жилищные условия. Давайте вспомним: в прошлом году мы имели порядка 65 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня под 100. Это очень много. Вмешаться в ситуацию муниципалитет не может. Следствием роста цен, наверное, станет какой-то спад по линии миграции, но потом всё быстро восстановится. Ведь цены выросли и в других регионах. Только у них цена в сто тысяч рублей за “квадрат” была ещё в прошлом году».

Эпоха новых цен на стройматериалы в мире

«Меньше чем за год подорожало буквально всё — от продуктов до ГСМ, — комментирует представитель компании ООО “Кубаньбетон” Сергей Дубровин. — Например, карьеры отгружают инертные материалы (песок и щебень) по 900 рублей за кубический метр с доставкой. Ещё в декабре мы платили за ту же единицу 700 рублей. Цемент каждый месяц прибавлял в цене по 100 рублей — с 4500 до 5700. Сильнее всего — на 100 и более процентов — выросла в цене арматура. Причём не только у отечественных, но и у турецких производителей».

Эксперт связал рост цен с ослаблением рубля в течение года. Строительный рынок — инерционный. И реагирует на все рыночные изменения с опозданием, как правило, на год. Не последнюю роль сыграл и рост цен на технику, резюмирует собеседник.

«За последний год стоимость почти всех без исключения видов строительной продукции существенно возросла, — подтверждает исполнительный директор ассоциации “Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций” Антон Солон. — Причём некоторые позиции подорожали очень критично. Так, цены на арматуру поднялись в два раза, трубы подорожали в среднем на 130-140 процентов, кирпич — на 85-90 процентов, бетон и гидроизоляционные материалы — на 70. Полистирол — в два-два с половиной раза, полиэтилен — вдвое, битум — в два с половиной раза. Цена на древесину, по разным оценкам, за последние полгода выросла на 35 процентов, пиломатериалы тоже подорожали практически в два раза. В то же время продолжают расти цены и на другие строительные и отделочные материалы: стекло, лакокрасочные материалы, утеплитель и прочее».

По мнению эксперта, такая динамика связана с несколькими факторами. Это, во-первых, общемировая экономическая ситуация, влияние на которую оказала пандемия коронавируса. В прошлом году из-за ковида остановились производства, грянули локдауны. И когда две крупнейших экономики мира, Китай и США, вывели в обращение огромные суммы для поддержки производств, оказавшихся в сложном финансовом положении, развернули большие инфраструктурные стройки, производства восстановиться не успели. Это и стало толкать цены вверх. Схожая ситуация и с древесиной. Ряд стран уменьшили объёмы вырубки, из-за чего сократился объём предложения на мировом рынке. Но по мере восстановления экономики спрос на продукцию начал возрастать. В России в связи с этим увеличилась доля экспорта. Например, по данным Федеральной таможенной службы, с января по май 2021 года на 16,8% возросли физические объёмы поставок на зарубежные рынки необработанных лесоматериалов, клееной фанеры — на 10,9%. Всё это, естественно, вызвало рост цен и на внутреннем рынке.

«С одной стороны, в России уже ввели таможенные пошлины на вывоз металлолома, а до конца лета будут введены экспортные пошлины на основные группы металлов, — говорит Антон Солон. — Но тенденция сохранится. Ведь мы — часть мировой открытой экономики. Ещё одним существенным фактором удорожания цен на стройматериалы стало увеличение стоимости транспортных услуг, поставок продукции, инфляция, нехватка производственных мощностей».

Цены на недвижимость подросли не только из-за стройматериалов. По разным оценкам, доля строительных материалов в общем росте себестоимости строительства может составлять до 50%. Существенно увеличились и расходы на рабочую силу из-за нехватки строителей на фоне пандемии и закрытия границ. Как отметили в Минстрое России, в строительной отрасли сегодня не хватает примерно 3 млн работников.

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, мировая инфляция на стройматериалы прогнозируется на уровне 15%, в связи с чем правительство планирует принять меры поддержки и компенсировать застройщикам увеличение в цене. По оценкам экспертов, сумма поддержки может составить порядка 100-130 млрд рублей.

«Тем не менее, за счёт роста мировых цен, дефицита предложения, роста спроса и прочих факторов мы вступили в новую эпоху с более высокими ценами на стройматериалы, — продолжает Антон Солон. — Как мы никогда не вернёмся в эпоху доллара за 35 рублей, так и арматура никогда больше не будет стоить 35 тысяч рублей за тонну».

Некоторую стабилизацию роста цен можно ожидать за счёт наращивания мощностей производителей. Например, компания «Технониколь» недавно заявила о планах построить 12 заводов в разных регионах страны с объёмом инвестиций порядка 60 млрд рублей. Так же поступают и другие производители. За счёт выравнивания баланса спроса и предложения цены могут скорректироваться.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

• В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
• В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
• В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
• В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры?

Александр Цыганов советует в первую очередь обращать внимание на удобство расположения жилья, транспортную доступность, наличие школ, поликлиник и социальной инфраструктуры рядом, парки и возможности для прогулок. «Необязательно это должны быть престижные места, такие предложения есть во всех округах Москвы, в том числе и в Юго-Восточном округе, где расположены парки Кузьминки и Люблино, есть новая набережная на Москва-реке в Печатниках

Надо понимать, что при негативном сценарии в первую очередь потеряют в цене и ликвидности неудобные дома, чье расположение вызывает вопросы и компромиссы, квартиры с неудачной планировкой или видом, в случае отсутствия балкона и т.д. В условиях снижения ажиотажа здесь можно рассчитывать на скидку», – говорит Александр Цыганов

«Необязательно это должны быть престижные места, такие предложения есть во всех округах Москвы, в том числе и в Юго-Восточном округе, где расположены парки Кузьминки и Люблино, есть новая набережная на Москва-реке в Печатниках. Надо понимать, что при негативном сценарии в первую очередь потеряют в цене и ликвидности неудобные дома, чье расположение вызывает вопросы и компромиссы, квартиры с неудачной планировкой или видом, в случае отсутствия балкона и т.д. В условиях снижения ажиотажа здесь можно рассчитывать на скидку», – говорит Александр Цыганов.

Также стоит принять во внимание этаж, низкие этажи (1-3) менее популярны и можно ждать скидки на 2-3 этаж в случае снижения темпов продаж. Также нужно просматривать объявления на предмет льготной ипотеки или рассрочки от застройщика, предоставления кладовки или машиноместа в качестве скидки, бесплатного ремонта – такие способы развития продаж можно ожидать, но далеко не на всех объектах в 2021 году

Не стоит рассматривать квартиры, которые находятся в больших комплексах или кварталах новостроек, так при продаже это повышает уровень конкуренции, в связи с чем в данном районе наступает deeping цен на понижение. Сейчас в первую очередь ликвидными районами и домами являются те, которые находятся в шаговой доступности от парков, скверов, отмечает Евгений Гудков. Транспортная доступность также является решающим фактором. В Москве большим спросом пользуется те районы, где время поездки на метро до центра города составляет не более 25-30 минут.