Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
Торговая недвижимость
Прогнозы делать сложно. Однозначно повысится доля вакантных площадей – мир не состоит из идеальных операторов. Длинные каникулы убьют чей-то бизнес, а найти новых арендаторов торговым центрам будет тяжело – потребительский спрос не восстановится молниеносно. Неэффективные торговые центры будут отмирать, собственники или новые владельцы задумаются, как их переформатировать, чтобы сделать более эффективными.
Наверное, в ресторанах люди станут кушать реже, и будут более требовательными к качеству еды. Тренд на новые доступные и недорогие концепции только усилится.
Мы, как потребители, пережив изоляцию совершенно по-другому осознаем ценность общественных пространств. Владельцам торговых центров придется менять концепции, формировать центры притяжения, отдавая предпочтения форматам общественных пространств, а не поредевших бутиков.
Кайрат Кокенов, директор управляющей компании PropertyManagementGroup
Фабрика-кухня на месте бутика
Сейчас рынок торговой недвижимости проходит глобальную перезагрузку, которая позитивно повлияет на этот сектор в исторической перспективе, но в моменте не сможет пройти без значительных потерь для бизнеса. Такую точку зрения в беседе с корреспондентом “Ъ” Александрой Мерцаловой высказала исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. «Если летом мы увидим волну высвобождения площадей, то уже осенью начнется период стабилизации, которая войдет в свою активную фазу в конце 2020 года»,— считает эксперт.
Россиянам не до развлечений и шопинга. Такой вывод напрашивается из результатов опроса, проведенного по заказу “Ъ” исследовательским центром Yes Group.
- Около 23% респондетов из разных городов страны уже отказались от покупки одежды и обуви,
- 32% — бытовой техники и компьютеров,
- по 30% — от приобретения мобильных телефонов, планшетов и посещения фитнес-клубов,
- еще 33% — от услуг бьюти-индустрии.
Операторы всех этих сегментов и являются арендаторами торгцентров. Общее падение потребительских расходов в апреле 2020 года, по предварительной оценке «СберДанные», составит около 700 млрд руб. год к году.
Многие опрошенные “Ъ” ритейлеры, консультанты, урбанисты и девелоперы сходятся во мнении, что пандемия привела к резкому скачку онлайн-торговли, который уже начал менять сложившийся ландшафт рынка.
Кинотеатры и фуд-корты, которые ранее являлись генераторами трафика покупателей в торгцентрах, уже не смогут выполнять эту функцию»,— убежден Антон Титов.
Россия в этом плане не уникальна. Так, в Великобритании, по данным Knight Frank, в сегменте непродовольственного ритейла доля e-commerce увеличились до 40%. Но в Knight Frank, ссылаясь на прогнозы своих коллег из Великобритании, предупреждают, что ситуация может оказаться иной. «Как только в Британии магазины откроются, доля онлайн-продаж непродовольственных товаров вернется к прежнему уровню (как до момента закрытия магазинов) — около 20% — и возобновит докризисную траекторию роста»,— говорится в отчете компании.
Еще одним из решений может стать организация пространства с исключительно временными арендаторами, полагает Екатерина Сизанова. По ее словам, такая концепция реализована в новом торгцентре SKP-S в Пекине, где весь третий этаж отдан под временные торговые точки — pop-up store.
Может появиться и новый пул арендаторов — например, медицинские центры, которые могут открыть свои заведения в шопинг-молах.
Офисная недвижимость
Спрос на офисные помещения изменился. Крупные корпорации, до кризиса выступавшие против удаленной работы, готовы перевести на дистанционную деятельность до 30% сотрудников. Другие компании вынуждены просто сократить штат.
Это ведет к росту уровня вакантности: если в начале 2020 года показатель вакантности объектов класса А, B и B+ составлял 11% в Алматы и 12% в Нур-Султане, то уже к середине года он может возрасти до 22%.
Для оптимизации офисного пространства управляющие компании экспериментируют с форматом и площадями – проще сдать четыре офиса по 50 кв.м, чем один на 200 кв.м. Частные инвесторы придерживаются похожего мнения – покупают небольшие офисы для арендного бизнеса. При правильном выборе такие помещения не потеряют в цене, а окупаемость составит менее 10 лет.
Кстати, BI в строящемся бизнес-центре Centro в Нур-Султане предусмотрел формат smart-офисов. Это компактные, полностью меблированные офисы с общими зонами: переговорными комнатами, кофе-поинтами, мягкими уголками, столовой.
Офисные форматы с краткосрочной арендой, такие как коворкинги WeWork, предлагают своим клиентам солидные скидки в обмен на долгосрочные соглашения аренды.
Курортная недвижимость
Отечественная курортная недвижимость может выиграть от введения карантина примерно по тем же причинам, что и «загородка». Прежде всего это касается аренды. Ощутимая часть среднего класса привыкла проводить летний отпуск в теплых странах типа Греции или Италии, однако закрытие границ заставляет выбирать между отдыхом на даче где-нибудь в Подмосковье или на российском побережье Черного моря. И вряд ли только в этом году: падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан. На этом фоне возможен всплеск инвестиционного спроса на курортную недвижимость, для сдачи в аренду и собственного отдыха.
Дальнейшие перспективы. Ритейл после пандемии
Исследования
рынка: прогнозы и перспективы
Оборот непродовольственной розницы,
по базовому прогнозу Infoline, в этом году снизится на 3,7%, до 16,8 трлн руб., по пессимистичной оценке — упадет на 5%, до 16,6 трлн руб. год к году. Сильнее всего кризис повлиял на fashion-рынок, ювелирную отрасль и автомобильный ритейл.
Потребители продемонстрировали стратегический
подход: 34% потребителей делают запасы,
одновременно снизилась доля импульсных покупок
Упростилась потребительская
корзина, также следует отметить снижение доли промо и менее высокий интерес
покупателей к акциям с накоплением баллов: фактически, уменьшилось время,
которое покупатели стремятся проводить в магазине.
С этим соотносится и один из
ключевых трендов, выделенных GfK
Rus: рост среднего чека.
Со снижением доходов пересекается
общее стремление населения экономить, получившее отражение в двух
потребительских моделях:Представители первой модели, в
меньшей степени освоившие e-commerce, представляют собой тех
потребителей, что формируют популярность магазинов «у дома» и, несмотря на
стремление экономить, меньшее внимание уделяют промоакциям магазинов. Вторая модель связана в
значительной степени с уходом в онлайн; как подтверждают данные
агрегатора «Едадил, 73% пользователей заранее
планируют свои покупки и изучают спецпредложения и скидки у ритейлеров, а 34%
готовы купить товар без скидки, но с возможностью принять участие в акции с
призами или кэшбэком.
Крупные торговые сети отмечают рост
числа краж; связывают это с падением доходов
населения и одновременным ростом числа касс самообслуживания.
По данным исследования Accenture, глобальным трендом первой
половины 2021 года останется безопасность:
Покупатели будут стремиться
оставаться дома.
Соответственно, продолжится рост
популярности магазинов «у дома», куда можно выйти на краткий период времени.
Продолжится резкий рост e-commerce, в первую очередь, за счет тех
потребителей, что еще не перешли на модель онлайн-покупок.
Заметный рост ожидает бесконтактную
оплату, заказы через приложения, доставку на дом и покупки через социальные
сети.
В Fashion
Consulting также считают социальные
сети одним из наиболее перспективных
каналов продаж в будущем
Внутренние технологические решения приблизят их к
маркетплейсам.
Ожидаемо дальнейшее снижение
сегмента
HoReCa
. Как отмечалось в ходе конференции
X5 Future Night, ресторанный рынок каннибализируется сервисами доставки. Потребители
привыкают к возможности заказать конкретный продукт «здесь и сейчас».
Пандемия и последовавшие за ней
ограничения, в конечном счете, не просто вынудили население адаптироваться к новой модели потребления: можно констатировать, что эта модель оказалась настолько удобной, что даже снижение ограничений и временное возвращение к «нормальной жизни», произошедшие летом, не привели к обратным изменениям.
Компании продолжают декларировать
ценности устойчивого развития и предпринимать усилия в данном направлении, но в
период пандемии подобные инициативы стали прерогативой
крупнейших игроков рынка.
Развитие торговых сетей: консолидация рынка и региональная экспансия
Количество продуктовых магазинов в городах-миллионниках России за первые девять месяцев года выросло на 3,4%, до 139,6 тыс., подсчитали в 2ГИС. По итогам трех кварталов 2020 года картина стабилизируется, но остается напряженной. Оборот розничной торговли в товарной массе сократился на 2,5%. Чистый прирост площади топ-200 сетей – наименьший с 2011 года (InfoLine).
«Магнит»
- К сентябрю у «Магнита» насчитывалось 21,15 тыс. магазинов — это всего на 2% больше, чем в начале этого года. В 2021 году «Магнит» рассчитывает провести серию некрупных сделок с небольшими сетями. Предполагается, что в 2021 году отрасль в целом увеличит свое физическое присутствие за счет формата дискаунтеров.
- «Магнит» объявил о приобретении долгосрочных прав аренды на 89 магазинов, работающих под брендами «Евророс», «Яблочко» и «Твой» в Мурманской области. Первые магазины ритейлера открылись в Ингушетии, в течение трех лет компания планирует открыть еще около 40 торговых объектов, создав 300 рабочих мест. В Подмосковье ритейлер обеспечил возможность реализации фермерской продукции.
- В августе «Магнит» также решил тиражировать формат точек «Магнит Сити» (магазины с кафе, преимущественно – с едой на вынос) по всей стране. По оценкам гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, инвестиции в новый этап «пилота» могут составить до 300 млн руб. В горизонте 2021–2022 г. компания может открыть до 150 таких магазинов.
- Помимо этого, «Магнит» открыл в Москве первый магазин «у дома» в новой концепции с цифровыми сервисами, разработанными специально для мегаполисов. В ходе онлайн-презентации заместитель генерального директора компании Руслан Исмаилов также упомянул о планах по внедрению новой концепции сети магазинов «Магнит Косметик».
X5 Retail Group
- X5 Retail Group намерена к 2023 году присутствовать во всех российских федеральных округах, включая Дальневосточный, где ритейлер пока не работает, а также увеличить свою сеть до 20 тысяч объектов и более. Заинтересована компания и в развитии на западе страны – в частности, намерена развивать свою сеть в Калининграде.
- В октябре «Пятерочка» подвела итоги первого года работы в новом концепте, направленном на повышение качества сервиса покупателей, технологичность и соответствие стратегии устойчивого развития компании. В планах – полный перевод всех магазинов сети на новый формат.
«Дикси»
ГК «Дикси», которой принадлежит сеть «Виктория», оказалась вынуждена свернуть ее деятельность в Ленинградской области – 10 магазинов в Санкт-Петербурге и 2 в Выборге – поскольку период открытия пришелся на начало пандемии и новый бренд не смог закрепиться в регионе и заменить торговые площади обанкротившегося «Интерторга» (были ликвидированы все магазины сетей Spar, «Народная семья», «Идея»). Параллельно «Дикси» развивала в Санкт-Петербурге сеть дискаунтеров «Первым делом» по франшизе.
Отказ от экспансии
- «ВкусВилл» был вынужден отказаться от планов по расширению и закрыл 60 торговых точек в регионах. При этом компания не ушла от экспериментов с форматами: в петербургских точках ритейлер планирует открыть дополнительный формат кафе в магазинах, а в Москве в бизнес-центры вернулись микромаркеты с готовой едой.
- После ухода «Интерторга» с рынка, освободившуюся нишу заняли магазины казахстанской сети Green, которая к концу года планирует расшириться до 10–15 объектов в Петербурге, норильской сети «Медведь».
Как изменятся офисы после самоизоляции
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
У арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие пространства, и в дальнейшем он будет только увеличиваться. Компании будут больше задумываться о возможности максимально быстрого изменения и оптимизации площадей под нужды бизнеса и в зависимости от обстоятельств.Некоторые работодатели поймут, что часть сотрудников может работать удаленно и это не сказывается на эффективности работы, а значит — более выгодно в финансовом отношении. В итоге в офисах могут остаться только те работники, чья работа требует постоянного присутствия в офисе.
Можно ожидать, что изменится структура спроса: кризис сильно повлиял на малый и средний бизнес, поэтому в дальнейшем формулировать новый спрос на рынке будут только те компании, которые смогли преодолеть период турбулентности.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
В первую очередь, это будет зависеть от того, как долго продлится период самоизоляции. Пока планируется, что он закончится 11 мая. Однако, учитывая динамику заболеваемости, я думаю, что она будет продлена в лучшем случае до конца мая. Если ограничения будут сняты в мае−июне, то каких-то фундаментальных изменений произойти не должно. Большинство сотрудников вернутся в офисы — по моим оценкам, перейти к полностью дистанционному режиму работы согласятся не более 5% столичных компаний. Однако от 20 до 40% компаний в Москве захотят внедрить частичную удаленку и оптимизировать затраты на аренду офисов. Все это приведет к росту вакантности офисных площадей до 12−15%.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
На мой взгляд, не стоит ждать массового перехода на удаленку, потому что не все могут поддерживать бизнес в таком режиме. Будут популярны коворкинги, так как они дешевле. Полное восстановление рынка офисной недвижимости, по моим оценкам, может занять год. Думаю, после окончания самоизоляции возможна децентрализация рынка офисной недвижимости — компании станут переезжать подальше от центра туда, где дешевле. Также я жду миграции арендаторов из офисных центров класса A в проекты класса B/B−, опять же с целью экономии.
Вторичное жилье и новостройки
Однако пережить резкое снижение цен на нефть, курса рубля и эпидемию коронавируса совсем безболезненно рынок недвижимости, конечно, не сможет. Вполне вероятно, что квадратный метр – как на первичном, так и на вторичном рынке жилья – потеряет прирост, полученный в последние полтора – два года благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства, и вернется к минимумам 2018 г.
В среднем падение цен, явное и неявное – с учетом скидок и торга, скорее всего, составит около 10%. При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичный: качественные и недорогие новостройки вообще могут не заметить никаких проблем, а переоцененные сегменты и лоты (например, бизнес-класс на вторичном рынке, который не достиг дна еще по итогам предыдущего кризиса) – потерять значительно больше, до 15-20% и более.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года – продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов. Но в целом «вторичка» пострадает больше – в том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки под 6,5% годовых. Новостройки, где есть планы продаж, кредиты, и т.п., «отпадаются» быстрее – за несколько месяцев.
Удаленная работа как новая парадигма
Встречаться «лицом к лицу» сотрудникам, отправленным по домам, дали возможность средства видеоконференцсвязи. С формальным окончанием локдауна актуальность ВКС-решений не уменьшилась — многие сотрудники предпочли остаться работать из дома, хотя бы часть недели, а деловые переговоры через экран компьютера или даже смартфона стали обыденностью.
Неудивительно, что рынок средств унифицированных коммуникаций и средств совместной работы (UC&C, Unified Communications & Collaboration), составной частью которого является сегмент ВКС-систем, в 2020 г. резко вырос.
По данным IDC он увеличился почти на четверть и достиг $47,2 млрд. Продажи «UC&C как услуга» увеличились на 21,2, до $16,4 млрд. А сегмент решений для совместной работы, в который входит и ПО для организации видеоконференцсвязи, увеличился на 45%, до $22,1 млрд.
Выручка ведущих поставщиков ВКС-решений
| Компания | Выручка в 2020 г., $ млрд | Рост выручки в 2020 г., % | Доля рынка, % |
|---|---|---|---|
| Microsoft | 16,1 | 46,0% | 34,20% |
| Cisco | 5 | -4,6% | 10,50% |
| Zoom | 2,6 | 333,4% | 5,50% |
| Avaya | 1,2 | 14,8% | 2,60% |
| RingCentral | 0,9 | 32,5% | 1,90% |
По окончании локдаунов привычка к удаленной работе осталась, и по оценке Gartner, к 2024 г. лишь 25% совещаний будут проводиться очно, в то время как до пандемии их доля составляла 60%. Так что рынок унифицированных коммуникаций и сегмент ВКС продолжат расти.
Для того, чтобы выяснить, какие возможности ВКС-решений наиболее важны для отечественных пользователей и какие их недостатки особенно мешают, интегратор CTI провел опрос почти 3 сотен ИТ-экспертов компаний из различных секторов экономики.
Встречаться «лицом к лицу» сотрудникам, отправленным по домам, дали возможность средства видеоконференцсвязи. Фото: ru.depositphotos.com
«В начале локдауна не все из нас осознавали, что мы входим в новую эру, где дистанционная работа — это уже не экзотика, а суровая повседневность, — говорит Денис Липский, архитектор ИТ-инфраструктуры FBK Grant Thornton. — Системы видеоконференцсвязи и решения в области объединенных коммуникаций встали в ряд с самым необходимым и часто используемым программным обеспечением в повседневной деятельности».
Дачная жизнь
Как отмечают опрошенные RT эксперты, введение режима самоизоляции и закрытие границ в период острой фазы пандемии спровоцировали высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», в мае 2021 года спрос на коттеджи и дома вырос на 35% по сравнению с мартом 2020-го. При этом особенно заметно покупательская активность увеличилась в категории дач — в 1,7 раза.
- РИА Новости
«В результате перевода многих граждан на удалённый формат работы или учёбы россияне стали рассматривать загородные объекты в качестве постоянного места жительства, а не только как место для отдыха. Развитию сегмента способствовали и меры государственной поддержки в виде продления дачной амнистии, реализации программы сельской ипотеки и расширения перечня возможностей использования материнского капитала», — отметил Дмитрий Алексеев.
При этом покупатели всё чаще рассматривают для себя покупку именно земли, а не готового дома, добавил Алексей Попов. По его словам, в настоящий момент почти четверть всех просмотров загородных лотов приходится на земельные участки.
«Во многом это связано с утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Это делает такие лоты более привлекательными», — заключил Попов.
Что ценят в ВКС-системах и что в них раздражает
Главное требование к ВКС-системам, что неудивительно, — качество видео и звука, его упомянули 67% опрошенных. Для 59% наибольшее значение имеют конфиденциальность данных и безопасность соединения, а 47% особенно ценят возможность запуска конференции с любого устройства без необходимости устанавливать дополнительные приложения (на этот вопрос можно было давать более одного ответа).
Вопросы повышения качества связи ИТ-отделам компаний приходилось решать «на лету», зачастую не имея возможности повлиять на техническое состояние «домашних» компьютеров и каналов связи. «Вопросы качества видео выходят на первое место, — говорит Владимир Жаров, руководитель направления «Унифицированные коммуникации и речевой дилинг», Альфа-Банка. — Поэтому на удаленных рабочих местах при участии в конференциях мы не рекомендуем использовать Wi-Fi диапазона 2,4 ГГц, он перегружен. Также на качество видеоконференцсвязи негативно влияет использование VPN-клиентов».
Что касается недостатков, то основным, что также неудивительно, стали низкое качество связи — так ответили 37% опрошенных, 22% недовольны необходимостью при совместной работе переключаться между разными инструментами, 20% испытывали неудобства из-за отсутствия возможности записать конференцию или получить доступ к уже сделанной записи.
Что нужно знать при выборе ВКС
Рынок видеоконференцсвязи 2021
Технологическое несовершенство, впрочем, можно иногда компенсировать грамотным менеджментом. «Большое количество людей планируют встречи одновременно в «круглый час», например, утром в 9:00 и в 10:00, чем создают стрессовые пиковые системные нагрузки и риски деградации качества, — говорит Владимир Жаров. — Избежать этого легко позволяет гибкое планирование совещаний и использование стриминга в части сценариев».
«Ликвидировав жесткую привязку сотрудников к офисам, пандемия послужила триггером цифровой трансформации коммуникаций, — говорит Альберт Исламов, директор департамента коммуникационных сервисов CTI. — Этим объясняется повышенный спрос на решения для организации совместной работы. Вместе с тем растут требования пользователей к качественным характеристикам используемых продуктов».
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен. Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее. Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности. Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет. Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса. Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.
