ТОП 5
С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена
Уже даже не смешно: севастопольцев снова удивила «покраска» газона
В Севастополе женщина сидя попыталась отбить место для парковки
Севастопольский характер Анатолия Пряшникова: угрожать мне бесполезно — я не боюсь
Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма
Показать все новости
С 1 января 2022 программа развития Севастополя и Крыма отменена
В этом году Севастополь станет рекордсменом по росту тарифов ЖКХ
Бежал по трассе под дождём: севастопольцы помогли вернуться домой псу из Крыма
С балкона многоэтажки в Севастополе прямо на головы прохожих летела мебель
В Севастополе слегка увеличилось число новых случаев коронавируса
Показать все новости
Выбор Редакции
Адреса, пароли, явки: кто стоит за новогодним списком иноагентов
Политика Севастополя-2021: что за витриной?
Войны не будет
Путин VS журналисты: раунд семнадцатый
Филькин ценз: почему значок «18+» не спасет ваших детей от дури
От Севастополя до Алупки могут вырубить миллион деревьев
Показать все новости
Сбербанк и эскроу: от теории к практике
Самый крупный банк страны объявил, что начал предоставлять застройщикам и дольщикам услуги по сопровождению, то есть эта кредитная организация уже на практике опробовала новые законы.
«Первую в ПФО сделку с эскроу-счетом Волго-Вятский банк Сбербанка заключил в конце июня 2018 года с девелоперской компанией „Талан“, представленной в 11 регионах России. Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса „Счастье“ в Перми на сумму 1,7 миллиарда рублей», — сообщили корреспонденту GiperNN в Сбербанке. Срок сдачи данного объекта — 2021 год.
К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.
В банке отметили, что и застройщики, и кредитные организации должны основательно подготовиться к переходу на новые правила, хотя он и будет постепенным. Компании — адаптировать свои бизнес-модели, банки — проработать необходимый сервис.
Среди банков, допущенных к сопровождению застройщиков, такие крупные кредитные организации, как ВТБ, «Тинькофф», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк» и другие.
Что думают обманутые дольщики
В России к концу 2018 года насчитали более 34 тысяч обманутых дольщиков, но это только те, кто включен в специальный реестр. По подсчетам общественников, таких людей в разы больше, и они остро нуждаются в защите и помощи государства.
Мы спросили у тех, кто уже стал жертвой недобросовестных застройщиков, как они относятся к новому закону и считают ли его «лекарством» от обмана в сфере долевого строительства.
Анна Криндач, Екатеринбург
В 2007 году Анна Криндач купила «виртуальную» квартиру в ЖСК «Летний» и надеялась отпраздновать новоселье уже в 2008-м. Но строительство прекратилось, и в 2009 году женщина с семьей вынуждена была заехать в недостроенную квартиру, а потом несколько лет отстаивать свое право владеть ею. Сегодня она является главой общественной организации «Сила в движении», защищающей права обманутых дольщиков.
Криндач уверена, что, говоря о безопасности новой схемы долевого строительства, власти страны выдают желаемое за действительное.
«Получат ли деньги дольщиков должную защиту и станет ли эта схема выгодной для простых участников долевого строительства, — тут, как говорится, вилами по воде. Зато совершенно очевидно, что в выигрыше окажутся банкиры, которые смогут зарабатывать», — говорит она.
Позиция организации обманутых дольщиков «Сила в движении» однозначна: долевое строительство в России нужно запретить полностью. Новые правила увеличивают нагрузку на строительный бизнес, а это, по мнению Анны Криндач, повлечет новый виток банкротства застройщиков. Банки готовы распоряжаться деньгами дольщиков, но не планируют вести никакой коммерческой деятельности, чтобы помочь в реализации проектов.
«Даже если застройщик „семи пядей во лбу“, а помощниками у него одни профессионалы, предусмотреть и просчитать растущие макроэкономические риски невозможно, — считает Криндач. — И это все при том, что снижение покупательской способности продолжается, а спад продаж никакое правительство запретить не в состоянии».
Она добавляет, что для миллионов дольщиков, которые уже обмануты, новый закон ничего не меняет: они по-прежнему в трудной ситуации, и для ее облегчения государство ничего не предложило.
Наталья Саух, Нижний Новгород
Семья Натальи вложила средства в строительство ЖК «Новинки Smart City» в Богородском районе Нижегородской области. Сейчас она вместе с другими обманутыми дольщиками борется в суде за то, чтобы недостроенный жилой комплекс передали новому застройщику и люди могли вселиться в обещанные квартиры.
Наталья тоже считает, что защитить дольщиков от обмана может только запрет долевого строительства на законодательном уровне. Женщина, как и другие дольщики ЖК «Новинки Smart City», скептически относится к нововведениям: в течение многих лет выходят все новые и новые законы, призванные защищать покупателей, но количество обманутых людей только растет.
«Абсурдна немного и сама ситуация, когда человек берет ипотеку в банке, средства остаются в банке же на эскроу-счетах, и платит деньги за нее в банк, а потом еще и оплачивает обслуживание счета», — отмечает Наталья Саух.
Она добавляет, что пока закон об эскроу-счетах достаточно сырой, требующий доработки, и это создает простор для различных «маневров» со стороны недобросовестных застройщиков и кредитных организаций. К тому же, жилье подорожает и станет менее доступным.
«И тут опять страдают самые беззащитные — те, кто последние деньги собирает и отказывает себе буквально во всем, чтобы приобрести жилье, платит ипотеку и, возможно, снимает жилье», — резюмирует нижегородская дольщица.
Понять, насколько эффективно работает система эскроу-счетов, можно будет спустя какое-то время. Очевидно, что новый закон расширяет гарантии для дольщиков. Но решит ли он проблему обмана глобально — большой вопрос.
Анна Синаревская
Россия
- Все новости
- Севастополь
- Крым
- Россия
- Новороссия
- В мире
- Политика
- Реклама на ForPost
Вступили в силу новые правила для “обманутых дольщиков”
Сегодня, 23 февраля, вступают в силу новые критерии отнесения гражданина к числу “обманутых дольщиков”.
Они утверждены приказом Минстроя России от 24.01.2018 N 37/пр. Документом расширен круг лиц, которые могут претендовать на этот статус.
К примеру, теперь его могут получить люди, в отношении которых имели место двойные продажи. Раньше дома, в которых квартиры продавались несколько раз, не могли быть признаны проблемными.
Приказ сокращает срок, который необходим, чтобы объект был признан проблемным. Раньше инициировать включение данных о покупателе квартиры в реестр обманутых дольщиков можно было только спустя 9 месяцев, с момента, как застройщик перестал исполнять свои обязательства по договору. Теперь для этого достаточно 6 месяцев.
Объект теперь относится к проблемным, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве. При этом нарушение застройщиком проектной документации больше не является препятствием для этого.
Покупатель теперь должен представить копию судебного акта о включении его в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений для включения в реестр “обманутых дольщиков”.
А вот покупатели нежилых помещений, в том числе апартаментов, по новым правилам теряют право воспользоваться господдержкой.
Кое-что для дольщиков
Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.
Для завершения объектов строительства предполагается создание специального фонда, который будет работать в формате унитарной некоммерческой организации. Мало того, этот фонд будет иметь право осуществлять проверку финансовой и хоз. деятельности застройщика (основной структурой, контролирующей деятельность застройщика, будет выступать Минстрой).
Прочие поправки: дополнительные уступки девелоперам
Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение – необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.
-
Что изменится с 1 июля 2019 года
Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:
- для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
- строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
- одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
- средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
- одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.
Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.
С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:
- практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
- лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
- получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.
Готовность банков и застройщиков
Нижегородская девелоперская компания (ННДК) — один из застройщиков, которому совсем скоро предстоит работать по новой схеме. Мы поинтересовались у финансового директора компании Ольга Назаровой, готовы ли банки к сотрудничеству с использованием эскроу-счетов.
«Сейчас к работе с проектным финансированием и привлечением денежных средств дольщиков на счета-эскроу готовы только два уполномоченных банка, у которых есть разработанные механизмы, документация и утвержденный порядок работы, — говорит Назарова. — Знаю, что готовятся предложения и от других федеральных банков».
Топ-менеджер добавляет, что на сайте Центробанка размещен список из , который, возможно, со временем расширится.
Для застройщика схема такова:
компания получает разрешение на строительство, имея как минимум 15% от общей суммы вложения в проект;
берет кредит в одном из уполномоченных банков, но не более 85% от проектной стоимости;
оформляет заключение Государственного строительного надзора (ГСН) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ с обязательным условием о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (в том же банке, который дал кредит, — согласно 478-ФЗ);
после введения в эксплуатацию объекта и регистрации первого права собственности средства на эскроу-счетах открываются в пользу застройщика с удержанием денег для погашения основного долга по проектному финансированию.
В ННДК подчеркивают, что такая схема гарантирует защиту средств, но есть один нюанс: в случае банкротства банка гарантированная сумма страхового возмещения на одного дольщика — 10 миллионов рублей. И если он планировал приобрести элитную квартиру, то эта сумма, возможно, не покроет всех затрат.
Юрист Татьяна Воронова добавляет, что закон в нынешнем виде, однако, не предусматривает всех вариантов развития событий, и в некоторых ситуациях дольщик все же может остаться без денег в случае банкротства банка.
«В законе говорится, что „денежные средства, размещенные на счете эскроу открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права“, — поясняет Воронова. — Может получиться так что деньги положили, сдали документы на регистрацию, а у банка в этот момент отозвали лицензию. Я считаю, что пробелы в законе есть, и они могут серьезно навредить».
Уточнение процессуальных норм
Помимо некоторых изменений основных положений в новых поправках, предусмотренных №478-ФЗ, прописаны процессуальные нормы относительно:
Особенностей заключения договоров аренды земли при инвестиционной деятельности, которая осуществляется в формате капитальных вложений;
Проведения проверок лиц, которые непосредственно привлекают деньги дольщиков;
Порядка размещения и характера информации на едином портале жилищного строительства (в прежней версии речь шла лишь о создании такого портала);
Порядка перечисления денег из компенсационного фонда в пользу компаний, которые будут достраивать объекты при банкротстве застройщика;
Ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.
Что такое эскроу-счет?
В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк). Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может. А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?
Плохие новости есть: эскроу-счета — прямой путь к росту цен на жилье. Это подтверждают все специалисты в области недвижимости. Дело в том, что теперь деньги на строительство застройщик должен брать у банка под проценты. И, конечно, это не может не сказаться на стоимости проекта. Оплачивать дополнительные расходы будут дольщики. Юрист Татьяна Воронова считает, что в этой ситуации в самом выгодном положении остаются банки, на счетах которых будут аккумулироваться средства дольщиков.
«С одной стороны, закон призван к защите участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, но с другой стороны — застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства, — комментирует Воронова. — В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками».
Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете» заявил, что условия кредитования будут зависеть от успешности проекта — точнее, от того, как быстро пойдет продажа квартир с открытием эскроу-счетов. Чем активнее это будет происходить, тем ниже будет падать ставка. Но сначала она будет рыночной.
Нюансы переходного периода
Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств. С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:
- для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;
- ущерб по договорам, заключенным в период с 20.10.2017 до 01.07.2019 года, будет возмещаться по линии Фонда защиты интересов дольщиков;
- для договоров, которые будут заключаться после 01.07.2019 года, полную финансовую ответственность будет нести банк, обслуживающий эскроу-счет.
Для договоров, заключенных до введения системы страхования, единственным вариантом возмещения ущерба является предъявление претензий непосредственно к застройщику. В прежнем режиме сохраняется требование о размере уставного капитала застройщика, регистрации нового юрлица для каждого разрешения на строительство, страхования гражданской ответственности.
До 1 июля 2019 года застройщик может по своей инициативе использовать схему с привлечением средств на эскроу-счета. Это должно стимулировать продажи, поскольку граждане получают максимальную гарантию на случай приостановки строительства или банкротства застройщика. Однако только наиболее крупные строительные компании могут позволить себе использовать собственный капитал для полного возведения МКД. Кроме того, в этом случае застройщику выгоднее достроить объект и продать готовые квартиры значительно дороже.
К чему приведет ужесточение мер в сфере долевого строительства? В этом случае возможны следующие последствия:
- на рынке останутся только крупные компании, чьи финансовые ресурсы и деловая репутация позволит возводить многоквартирные дома даже при блокированных средствах дольщиков;
- активное участие банка в обеспечении финансовых обязательств сторон упростят процедуру возмещения ущерба, приведут к появлению новых банковских продуктов (например, получение ипотеки в банке, обслуживающем эскроу-счет, практически полностью устраняет риск невозврата заемных средств);
- система страхования останется дополнительным ресурсом для возмещения ущерба, если цена будущей квартиры по договору превышает 10 млн. руб.
На проблему обманутых дольщиков, уже столкнувшихся с банкротством застройщика или замораживанием строительства, нововведения практически не повлияют. Помимо страхового возмещения или предъявления исков к застройщику, граждане могут использовать вариант с признанием прав на объект незавершенного строительства. Это можно сделать через суд, если официально подано заявление о банкротстве застройщика.
Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Основной момент: сокращение сроков перехода на проектное финансирование
Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.
Новый закон не определяет статус документов, заключенных до этой даты, но без внесения оплаты. Что это значит? Это значит, что застройщик может прямо сейчас заключить договоры с другими компаниями, принадлежащими учредителям. На все площади, которые будут впоследствии предложены к продаже – это сами квартиры, парковочные места, кладовки. Затем все эти площади будут предлагаться дольщикам в рамках уступки прав требования, разумеется – с переводом долга. В этом случае и закон соблюдается в полной мере, и застройщики имеют полугодовой период для корректировки своих дальнейших действий, связанных с переходом на новые правила.
Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.
Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.
